物业管理行业深度报告：大行业，小公司，地产后周期的黄金赛道-20190628-东北证券-47页_5mb

物业管理行业深度报告总结

核心内容概览

物业管理行业在中国经历了从起步到快速发展的过程，市场规模持续扩大，行业集中度逐步提升。随着房地产销售高峰逐渐竣工，物管行业将迎来快速增长期，长期来看，城镇化率和人均居住面积的提升将推动行业稳定增长。尽管行业集中度低于房地产开发行业，但龙头物管公司凭借规模扩张和资本运作，具备获取更高市场份额的能力。

主要观点

• 行业规模：截至2018年底，全国物管面积达204亿平米，市场规模已突破万亿，具备千亿市值发展潜力。
• 收费模式：我国主要采用包干制，未来随着指导价放开，市场将逐步向酬金制靠拢，但存量项目提价仍面临困难。
• 多业态拓展：当前百强物管公司以住宅为主，但非住宅业态（如商业、办公、产业园区、机构物业）因物业费高、服务单一而成为增长点。
• 增值服务：增值服务将逐渐成为主流，未来物管公司需通过平台化运作、引入优秀供应商、自营高壁垒服务等方式提升盈利能力。
• 科技与外包：科技赋能和适度外包是优化成本、提升效率的重要手段，行业龙头公司通过科技和外包策略实现盈利提升。
• “一老一小”服务：养老、幼托业务与物管行业高度契合，虽商业模式尚待完善，但前景广阔，具有行业壁垒潜力。

关键信息

1. 行业规模与增长

• 市场规模：2018年全国物管面积达204亿平米，同比增长4.6%，2009-2018年CAGR为6.4%。
• 增长驱动：2016-2018年销售高峰竣工，推动物管行业进入快速增长阶段；城镇化率持续提升，居民收入增长，促进增值服务发展。
• 收入结构：2018年百强企业非住宅业态收入占比首次超过50%，其中商业物业和办公物业贡献主要部分。

2. 行业发展趋势

• 业态拓展：龙头物管公司积极拓展商业、办公、产业园区、机构物业等非住宅业态，以提高收入结构和毛利率。
• 增值服务：增值服务将成为主流，通过平台化运营引入外部供应商，提高服务附加值，同时部分高壁垒服务（如养老、幼托）可能形成独立业务板块。
• 科技与外包：科技赋能提升运营效率，适度外包降低人力成本，推动行业向轻资产、高效率方向发展。

3. 重点公司推荐

• 碧桂园服务：规模为王，基础服务毛利率提升，增值服务具有较强发展潜力。
• 中海物业：有望迎来向上趋势，具有较强的市场拓展能力和品牌影响力。
• 绿城服务：服务品质领先，增值服务最具想象空间，尤其在养老、幼托领域布局较早。
• 新城悦：作为大开发商旗下物管公司，具备高弹性与强执行力，发展迅速。
• 永升生活服务：通过高额股权激励提升团队能力，第三方外拓比例提升，具备良好增长潜力。

4. 风险提示

• 非业主增值服务：受房地产市场影响较大，中长期发展存在不确定性。
• 存量项目提价：受制于业主认知与业委会成立难度，提价面临阻力。
• 政策与市场风险：养老、幼托等新兴业务尚处于探索阶段，需谨慎应对政策变化与市场接受度。

行业前景与建议

• 行业未来：随着科技应用、外包策略和增值服务的发展，物业管理行业将实现从基础服务向综合服务的转型。
• 投资建议：首次覆盖物业管理行业，给予“优于大市”评级，推荐碧桂园服务、中海物业、绿城服务、新城悦、永升生活服务等公司。
• 发展趋势：行业集中度将持续提升，科技赋能与多业态拓展将成为核心增长点，物管公司需注重区域、业态布局，提升品牌与管理能力。

行业现状与挑战

• 行业格局：行业仍处于整合初级阶段，企业众多，集中度较低。
• 发展瓶颈：部分业务（如养老、幼托）尚处于探索阶段，缺乏成熟的商业模式，需持续投入与创新。
• 运营效率：通过科技手段与外包策略，行业运营效率和利润率逐步提升，但仍有优化空间。

总结

物业管理行业作为地产后周期的黄金赛道，未来增长潜力巨大。行业集中度提升、非住宅业态拓展、增值服务发展、科技与外包优化等将成为推动行业发展的关键因素。龙头企业在规模、品牌、管理能力等方面具备明显优势，有望在行业整合与升级中持续受益，是当前投资关注的重点。