20130805-安邦咨询-安邦咨询房地产通讯_17页_467kb

文档内容总结

核心内容概述

本文档主要围绕房地产市场分析与评价，涵盖多个方面，包括《城市胜利》一书的批评、房地产市场动态、土地供应情况、房价走势、政策调控效果、房产税试点、商业地产发展、中小房企策略、公积金贷款状况以及专家对房地产市场的看法等内容。

---

主要观点

1. 对《城市胜利》一书的批评

• 作者爱德华·格雷泽被批评为“傲慢自大”，其观点过于简化，忽视了中国房地产市场的复杂性。
• 书中对纽约、新加坡、香港等城市的分析被指出存在偏颇，例如认为高密度城市有助于降低房价，但忽略了收入水平对住房选择的决定性作用。
• 作者对城市历史建筑的破坏持肯定态度，被质疑缺乏对文化遗产的尊重。

2. 房地产市场动态

• 北京：二手住宅网签量7月环比涨幅趋缓，房价稳定，但市场仍受政策调控影响。
• 上海：租赁市场持续上涨，高端市场尤为明显，而二手房市场开始进入淡季。
• 深圳：住宅市场“量价齐升”，但二手房市场因政策调整而冷却。
• 济南：商品房成交量环比下降，显示部分城市市场出现疲软迹象。

3. 房地产企业行为

• 大型房企逐步回归一、二线城市，加大土地储备，以改善型需求为导向。
• 中小房企在土地市场表现保守，更多关注市场需求和产品结构优化。

4. 房地产调控政策

• 房地产调控政策效果减弱，行政手段难以抑制市场反弹。
• 房产税试点扩围可能采取“增量房屋征收”模式，但技术方案尚未成熟。

5. 土地供应与市场关系

• 中国房地产用地供应量同比大幅增长，尤其是一线城市。
• 土地出让金收入创历史新高，显示市场热度不减。

6. 商业地产市场

• 商用物业租金涨幅远超住宅和甲级写字楼，尤其在二、三线城市表现突出。
• 虽然市场供应过剩，但优质项目仍保持良好表现。

7. 房地产与经济的关系

• 房地产对经济增长贡献显著，但存在资源错配问题。
• 专家指出，房地产不应成为经济发展的支柱产业，尤其在收入水平较低的背景下。

---

关键信息

土地供应数据

• 2013年1-6月，中国房地产用地供应8.24万公顷，同比增长38.8%。
• 住房用地供应5.53万公顷，同比增长36.9%。
• 一线城市住房用地供应增幅大幅高于全国水平。

房价与租金走势

• 2013年7月，中国100个城市住宅均价为10347元/平方米，环比上涨0.87%。
• 上海高端租赁市场连续上涨37个月，租金涨幅显著。
• 深圳住宅市场“量价齐升”，但二手房市场因政策调整而降温。

房地产企业动态

• 2013年上半年，16家品牌房企在土地上的开支高达1978亿元，同比增幅达230%。
• 佳兆业、中粮、雅居乐等企业积极布局一线城市。
• 中小房企在土地市场表现保守，倾向于开发中等户型。

房产税试点

• 杭州模式作为房产税试点扩围的模板，采用对增量房屋征收房产税的方式。
• 免征面积设定为人均60平方米，按家庭综合计征。

公积金贷款状况

• 多个城市公积金贷款余额告急，如杭州、徐州、合肥。
• 部分城市推出“公转商”或“轮候制”等措施应对资金压力。

专家观点

• 余永定认为中国房地产市场发展过度，存在严重的资源错配问题。
• 盛松成指出房价上涨并非由货币超发导致，而是由供需关系决定。

---

风险提示

• 香港楼市风险显现，负资产按揭贷款数量回升，引发社会担忧。
• 三线城市房地产市场风险上升，受经济增速放缓和供应过剩影响。
• 土地融资风险加大，需进一步防范债务和土地管理问题。

---

企业与机构信息

• 安邦咨询公司：8月10日迁址至三里屯SOHO，所有联系方式更新。
• 安邦集团：全国多地设有分支机构，提供房地产研究与咨询服务。
• 声明：安邦咨询强调其简报产品非正式研究报告，建议通过电话或在线咨询获取更准确信息。

---

结论

本文档全面反映了2013年中国房地产市场的多维状况，从政策调控、市场走势、土地供应、企业行为到专家观点，均体现出中国房地产市场在快速发展的同时也面临诸多挑战，包括调控效果减弱、资源错配、市场分化、融资风险等。整体上，市场呈现“一、二线城市繁荣，三线城市疲软”的格局，未来市场走势仍需关注政策导向与经济环境变化。