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香港房地产市场分析总结 (2023年9月)

办公室市场

• 租赁表现： 租金持续下滑，香港岛整体净有效租金同比下降3%至5%，其中中环区域下降至-8.5%。主要驱动力为成本效益驱动的升级及搬迁、新供应压力及场外办公安排。
• 核心趋势：

  • 质优胜: 公司为降低成本，倾向于搬迁至具有更佳质量和位置的物业，如从中区地标性建筑迁到 Millennium City 1。

  • 分散化/缩编： 即使有利租户环境和较低租金，部分公司仍因成本优化优先考虑而选择将办公空间分散化或缩小规模，部分公司放弃或分租原有空间。

• 展望： 租金疲软局面将持续，香港岛全年料平均下降3%至5%。竞争激烈将抑制租金上涨。

住宅市场

• 价格与销量： 整体住宅价格连续第三个月下跌。
  • 八月住宅销量增加（总交易量+5.9%，二手+11.1%），但买家态度谨慎。
  • 新盘： 新上市物业提供折扣反映疲软市场。顶级豪宅如Jardine's Lookout和The Peak录得高价交易。大型豪宅销售符合预期，但市场整体情绪谨慎。
  • 二手： 价格多数下跌，唯部分地区逆势。
• 租金： 整体住宅租金租金微涨，但楼价下滑反映市场压力。
• 展望： 开发商计划在年底前推出特价单位以清理库存，将给二手市场带来更多下行压力。

零售市场

• 宏观经济期望： 预期游客复苏将提振本地零售额，但本地消费需求疲软。零售总额同比仍低于预期。
• 零售动力：
  • 市场动态： 部分零售品牌活跃度提升。
  • 新供应： 新项目如Airside Mall、 nightclub和餐厅入驻带来新活力。
• 挑战与展望： 竞争激烈，线上购物等因素抑制零售额显著回弹。维持稳定能级，短期前景看法分化。