20170920-西南证券-房地产行业专题_经营性地产系列之二-突破估值约束_物流地产空间广阔_25页_3mb

物流地产行业分析总结

核心内容

物流地产是房地产运营ToB端的重要细分领域，其发展受到电商高速发展的推动，具有广阔市场空间和良好的投资回报率。与传统商品房开发销售模式不同，物流地产更注重存量经营，以租赁和相关服务为主要盈利方式，因此其估值不受明显约束。

主要观点

• 行业趋势：物流地产作为房地产运营ToB的重要领域，受益于电商的高速发展，成为行业新风口。
• 发展动因：电商对物流仓储设施的需求激增，推动了物流地产的发展，尤其是高端仓储设施的供需矛盾显著，租金稳步增长。
• 市场空间：中国高端物流设施面积严重不足，合理面积应达到2.8亿方，仍需增加13倍。
• 竞争格局：目前市场呈现“一家独大，百家争鸣”的格局，普洛斯占据主导地位，宝湾物流、京东物流等为重要参与者。
• 经营模式：物流地产商的盈利模式以租赁、管理费、服务费等为主，运营管理能力决定企业规模和收益。

关键信息

行业现状

• 中国高端物流设施面积为0.2亿方，通用仓储面积为8.6亿方，远低于美国的3.7亿方和17.7亿方。
• 现有物流仓储设施约70%建于90年代之前，难以满足现代企业需求。
• 物流地产租金年化增幅约4.3%，空置率持续下降，回报率明显高于其他物业。

市场空间

• 中国消费品零售总额为美国的74.5%，据此推算，中国高端物流设施合理面积为2.8亿方。
• 中国高端物流设施面积仍需增加13倍才能匹配消费带来的需求。

竞争格局

• 市场主要参与者分为三类：资源驱动型（如宝湾物流）、基金驱动型（如普洛斯）、产业链驱动型（如京东物流）。
• 普洛斯运营面积超4000万方，市场份额遥遥领先，宝湾物流、嘉民、易商等为二线龙头。

盈利模式

• 物流地产盈利模式以租赁、管理费、服务费等为主，强调运营管理能力。
• 存量经营相比增量开发，盈利更稳定，估值约束更小。

行业政策

• 自2003年起，国家出台多项物流政策，推动物流降本增效，促进物流产业发展。
• 物流地产在政策利好下迎来发展机遇。

投资建议

• 建议关注南山控股（002314.SZ）和东百集团（600693.SH）等物流地产潜在受益标的。
• 物流地产未来具备良好的增长潜力，特别是在高端仓储领域。

风险提示

• 政策利好或低于预期。
• 行业空间或低于预期。

物流地产典型代表

宝湾物流

• 由深基地控股，成立于2011年，专注物流园区开发与运营。
• 业务涵盖物流运营管理、标准设施开发、定制仓储、运输配送等。
• 截至2016年，运营建面达186万方，在营项目出租率超95%。
• 通过重资产模式，形成全国布局，具备较强的网络化运营能力。

普洛斯

• 全球领先的物流设施开发商和运营商，业务遍及118个城市。
• 拥有并管理约5600万平方米物流设施，服务客户超4000家。
• 通过基金模式实现资金快速周转，具备显著的规模效应和网络布局优势。
• 拓展市场主要受大客户定制需求驱动，如DHL、联合利华等。

京东物流

• 京东集团旗下的物流子公司，以自建仓配网络为核心，提供仓配一体化服务。
• 截至2016年，运营仓库数量达254个，覆盖全国2646个区县。
• 依托互联网大数据和物流网络，实现精准销售预测和智能分货。
• 未来将逐步向第三方物流模式发展，成为社会化商业基础设施。

行业数据与估值

• 行业总市值26,717.21亿元，流通市值25,762.81亿元，市盈率TTM为16.7。
• 沪深300市盈率TTM为13.7，物流地产估值相对较高。
• 物流地产主要受益标的包括南山控股、东百集团等，其估值在14-35倍之间。

总结

物流地产作为房地产运营ToB的重要领域，具有广阔的发展前景和稳定的回报率。其核心竞争力在于运营管理能力，而非单纯的开发能力。随着电商和第三方物流的快速发展，高端仓储设施需求显著增长，市场空间巨大。普洛斯、宝湾物流和京东物流等企业凭借各自的模式优势，占据市场主导地位。投资者可关注南山控股和东百集团等潜在受益标的，但需警惕政策和行业空间不及预期的风险。