保利发展2021年年度报告总结
公司基本信息
- 公司代码：600048
- 公司简称：保利发展
- 公司全称：保利发展控股集团股份有限公司
- 法定代表人：刘平
- 注册地址：广州市海珠区阅江中路832号保利发展广场53-59层
- 办公地址：广州市海珠区阅江中路832号保利发展广场53-59层
- 注册地址变更历史：2006年、2007年、2014年、2021年
- 公司网址：www.polycn.com
- 电子信箱：stock@polycn.com
- 董事会秘书：黄海
- 证券事务代表：旷煜、黄承琰
- 联系电话：020-89898833
财务概况
主要会计数据
| 项目 |
2021年（万元） |
2020年（调整后） |
2020年（调整前） |
本期比上年同期增减(%) |
2019年（万元） |
| 营业收入 |
28,493,313.63 |
24,310,948.27 |
24,309,486.85 |
17.20 |
23,593,356.46 |
| 归属于上市公司股东的净利润 |
2,738,783.66 |
2,894,950.95 |
2,894,842.99 |
-5.39 |
2,795,901.98 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 |
2,682,576.32 |
2,820,148.64 |
2,820,041.64 |
-4.88 |
2,716,424.91 |
| 经营活动产生的现金流量净额 |
1,055,121.72 |
1,515,589.53 |
1,515,047.76 |
-30.38 |
3,915,531.57 |
| 归属于上市公司股东的净资产 |
19,556,092.78 |
18,029,266.56 |
18,023,109.86 |
8.47 |
15,602,194.48 |
| 总资产 |
139,993,305.29 |
125,144,099.39 |
125,137,491.91 |
11.87 |
103,320,871.96 |
主要财务指标
| 项目 |
2021年（元/股） |
2020年（调整后） |
2020年（调整前） |
本期比上年同期增减(%) |
2019年（元/股） |
| 基本每股收益 |
2.29 |
2.42 |
2.42 |
-5.61 |
2.35 |
| 稀释每股收益 |
2.29 |
2.42 |
2.42 |
-5.61 |
2.35 |
| 扣除非经常性损益后的基本每股收益 |
2.24 |
2.36 |
2.36 |
-5.10 |
2.28 |
| 加权平均净资产收益率 |
14.39% |
17.08% |
17.10% |
减少2.70个百分点 |
21.01% |
| 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率 |
14.09% |
16.64% |
16.65% |
减少2.55个百分点 |
20.41% |
分季度财务数据
| 季度 |
营业收入（万元） |
归属于上市公司股东的净利润（万元） |
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（万元） |
经营活动产生的现金流量净额（万元） |
| 第一季度 |
2,505,836.71 |
250,115.61 |
238,554.47 |
-3,004,938.31 |
| 第二季度 |
6,486,310.53 |
779,794.62 |
766,324.30 |
523,924.65 |
| 第三季度 |
4,847,688.47 |
328,553.07 |
316,136.49 |
605,845.83 |
| 第四季度 |
14,653,477.92 |
1,380,320.36 |
1,361,561.06 |
2,930,289.55 |
非经常性损益项目
| 项目 |
2021年金额（万元） |
2020年金额（调整后） |
2020年金额（调整前） |
2019年金额（万元） |
对当期利润的影响金额（万元） |
| 非流动资产处置损益 |
52,559,463.19 |
145,056,551.28 |
145,056,551.28 |
40,104,207.07 |
166,093,115.93 |
| 政府补助 |
134,366,327.62 |
189,461,023.99 |
189,426,223.29 |
27,598,477.84 |
122,596,176.35 |
| 投资收益 |
5,516,670.08 |
38,729,567.13 |
38,729,567.13 |
0 |
31,994,733.98 |
| 合并产生的净损益 |
1,746,370.96 |
0 |
0 |
0 |
59,081,251.93 |
| 其他损益 |
91,393,218.08 |
429,292,534.06 |
429,289,930.23 |
31,994,733.98 |
39,217,109.54 |
| 合计 |
562,073,432.49 |
748,023,089.97 |
748,013,455.88 |
794,770,723.87 |
188,217,109.54 |
采用公允价值计量的项目
| 项目名称 |
期初余额（万元） |
期末余额（万元） |
当期变动（万元） |
对当期利润的影响金额（万元） |
| 广东省高速公路发展股份有限公司 |
612,348,172.70 |
748,987,847.60 |
136,639,674.90 |
166,093,115.93 |
| 招商局积余产业运营服务股份有限公司 |
703,233,916.34 |
660,169,628.28 |
-43,064,288.06 |
-50,053,366.56 |
| 深圳市华阳国际工程设计股份有限公司 |
109,283,062.50 |
95,001,339.00 |
-14,281,723.50 |
966,377.67 |
| 保利文化集团股份有限公司 |
- |
1,549,768.98 |
1,549,768.98 |
60,757.83 |
| 德才装饰股份有限公司 |
24,500,000.00 |
95,650,224.67 |
71,150,224.67 |
71,150,224.67 |
| 澳元套期保值 |
-83,026,264.33 |
-11,814,232.99 |
71,212,031.34 |
- |
| 英镑套期保值 |
356,602,309.64 |
114,121,463.24 |
-242,480,846.40 |
- |
| 合计 |
1,722,941,196.85 |
1,703,666,038.78 |
-19,275,158.07 |
188,217,109.54 |
管理层讨论与分析
行业情况
- 商品房销售市场：整体稳中有升，全国商品房销售金额18.2万亿元，同比增长4.8%；但7月后市场进入下行通道，单月销售金额和面积持续下降。
- 土地市场：全国300城土地市场成交面积同比下降17.1%，土地市场呈现“热-冷-温”特征。
- 房地产开发投资：完成额14.8万亿元，同比增长4.4%；房屋新开工面积19.9亿平方米，同比下降11.4%。
- 政策调控：中央继续坚持“房住不炒”，强化土地、金融、财税端调控，房地产销售压力加大，房企流动性风险增加。
- 市场调整：四季度政策修正，按揭放款加速、土地出让规则优化、资金监管制度出台等措施，起到了一定的稳市效果。
业务情况
- 主营业务：房地产开发与销售，同时拓展物业服务、商业管理、不动产金融等业务，形成不动产生态平台。
- 城市深耕：公司聚焦核心城市及城市群，助力国家新型城镇化建设，2021年签约金额5349.29亿元，同比增长6.38%。
- 投资定力：全年拓展项目145个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元，同比下降15%和21%。
- 收入与利润：营业总收入2850.24亿元，同比增长17.19%；净利润371.89亿元，同比下降7.14%；归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%。
- 毛利率与净利率：毛利率26.80%，同比下降5.79个百分点；净利率13.05%，同比下降3.42个百分点。
核心竞争力
- 前瞻的战略引领：公司以房地产开发为核心，把握中国城镇化进程及行业发展机遇。
- 持续稳健的经营管理能力：公司保持稳健发展，现金流管理水平突出，连续4年保持经营活动现金流为正。
- 多元化的资源获取方式和优质的资源储备：公司储备了质地优良、规模合理的土地资源，38个核心城市储备资源占比超75%。
- 企业文化形成强大的人才竞争力：公司形成以客户为核心的企业文化，增强团队凝聚力。
- 行业领先的品牌影响力：公司是央企龙头品牌，品牌影响力显著，产品质量和销售口碑良好。
- 创新进取的企业精神：公司积极推进市场化激励机制，提升业务竞争力。
资产负债情况
- 资产负债结构均衡稳健：债务期限及类型合理，各项指标满足“三道红线”绿档企业标准。
- 现金流管理：公司回笼金额5020亿元，回笼率93.8%，居行业高位。
- 投资与融资：公司发行公司债86.9亿元、中期票据100亿元，有息负债规模3382亿元，综合融资成本约4.46%，较去年下降31个基点。
- 资产受限情况：公司所有权受限资产主要是金融机构借款设定的抵押资产，包括存货、固定资产和投资性房地产等。
不动产生态产业
- 保利物业：在管面积达4.65亿平方米，合同面积达6.56亿平方米，合同管理项目2428个，全年营业收入107.8亿元，同比增长34.2%。
- 保利商业：已开业购物中心35个，开业面积247.5万平方米，分布在38个城市。
- 保利酒管：已开业酒店、会议中心20个，客房数近5000间。
- 租赁住房：公司积极发展保障性租赁住房，报告期末在营长租公寓项目43个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。
- 不动产金融：基金累计管理规模超1700亿元，信保基金、保利资本荣获“2021年度中国最具实力房地产基金TOP10”。
业务分析
- 营业收入变动：房地产项目竣工交楼结转收入增加，相关产业业务市场化收入增加。
- 营业成本变动：结转规模和结构变化，相关产业成本增加。
- 销售费用：73.84亿元，同比增长7.38%。
- 管理费用：54.34亿元，同比增长25.71%。
- 财务费用：33.86亿元，同比增长7.20%。
- 研发费用：14.36亿元，同比增长13.91%。
- 经营活动产生的现金流量净额：105.51亿元，同比下降30.38%。
- 投资活动产生的现金流量净额：-1998.66亿元，同比下降。
- 筹资活动产生的现金流量净额：344.58亿元，同比增长。
总结
保利发展作为房地产行业的龙头企业，2021年在行业整体稳中有升的背景下，实现营业收入增长，但利润小幅收缩，主要受地产项目利润率下降影响。公司保持投资定力，拓展高质量资源，注重现金流管理，提升经营效率。公司注重品牌建设，持续扩大不动产生态平台，强化企业文化，推动业务多元化发展。面对行业挑战，公司积极应对，强化风险防范，保持健康资产结构，为未来可持续发展奠定基础。
