2021-08-23-上交所-保利发展控股集团股份有限公司2021年半年度报告_406页_2mb

报告摘要

保利地产2021年半年度报告总结

公司基本信息

公司代码：600048
公司简称：保利地产
公司全称：保利发展控股集团股份有限公司
法定代表人：刘平
办公地址：广州市海珠区阅江中路832号保利发展广场
股票上市交易所：上海证券交易所
股票代码：600048
股票简称：保利地产

主要财务指标（2021年1-6月）

项目	本报告期（万元）	上年同期（万元）	增减（%）
营业收入	8,991,399.93	7,367,743.99	22.04
归属于上市公司股东的净利润	10,298,106.797.57	10,123,675,706.77	1.72
扣除非经常性损益的净利润	10,047,792,191.42	9,715,564,593.61	3.42
归属于上市公司股东的净资产	190,421,761,941.33	180,231,098,579.00	5.65
总资产	1,382,621,705,881.54	1,251,374,919,086.42	10.49
基本每股收益	0.86	0.85	1.41
稀释每股收益	0.86	0.85	1.41
扣除非经常性损益后的基本每股收益	0.84	0.81	3.10
加权平均净资产收益率	5.56%	6.23%	减少0.67个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率	5.42%	5.98%	减少0.56个百分点

非经常性损益项目

项目	金额（万元）
非流动资产处置损益	143,207,116.98
政府补助	24,649,092.77
交易性金融资产公允价值变动损益	25,031,144.50
其他营业外收支	91,332,458.10
其他非经常性损益项目	60,352,994.03
少数股东权益影响额	-25,691,209.85
所得税影响额	-68,566,990.38
合计	250,314,606.15

主要经营情况

1. 销售增长与城市深耕

签约金额：2851.85亿元，同比增长27.01%
签约面积：1671.29万平方米，同比增长12.00%
核心城市销售贡献：77%
重点城市表现：广州（260亿）、佛山（200亿）、南京（100亿）、东莞（100亿）、上海（100亿）

2. 土地拓展与资源获取

拓展项目：84个
新增容积率面积：1651万平方米
拓展金额：963亿元
新增住宅货量占比：86%
拓展权益比：71%
拓展楼面地价：5833元/平方米

3. 收入与利润表现

营业收入：899.72亿元，同比增长22.07%
净利润：146.88亿元，同比增长10.25%
归母净利润：102.98亿元，同比增长1.72%
毛利率：32.50%，同比下降3.22个百分点
净利率：16.32%，同比下降1.75个百分点

4. 现金流管理与融资

回笼金额：2556亿元，回笼率89.6%
发行公司债：75亿元
发行中期票据：50亿元
平均融资成本：3.62%
有息负债规模：3341亿元
有息负债综合成本：4.70%，较去年末下降7个基点

5. 运营与成本控制

项目开盘平均时长：较2020年缩短1个月
标准化产品设计：提升产品适用性与竞争力
成本控制：在设计源头压减低效成本，压缩非敏感性成本

6. 两翼业务发展

保利物业：
- 在管面积：4.28亿平方米
- 合同面积：6.22亿平方米
- 合同管理项目：2178个
- 营业收入：51.53亿元，同比增长43.11%
保利商业：
- 新签约购物中心：7个
- 已开业购物中心：29个，分布于14个城市
- 开业面积：193万平方米
- 在营项目出租率：超80%
保利酒店：
- 新签约项目：4个
- 新增房间：1604间
- 已开业酒店：20个，客房数4873间
销售代理平台：
- 覆盖城市：200多个
- 代理项目：超2200个
- 代理销售规模：超2500亿元
不动产金融：
- 基金累计管理规模：近1600亿元
- 信保基金、保利资本获“中国最具实力房地产基金十强”称号

资产与负债情况分析

资产状况

项目	本期期末数（万元）	占比（%）	上年期末数（万元）	占比（%）	变动比例（%）	说明
货币资金	15,542,173.19	11.24	14,600,764.57	11.67	6.45	房款回笼增加
存货	80,175,154.73	57.99	74,147,538.37	59.25	8.13	土地储备和在建项目建安支出增加
应收账款	290,181.07	0.21	245,031.51	0.20	18.43	应收工程款增加
预付款项	5,566,879.41	4.03	4,219,666.60	3.37	31.93	预付土地款增加
其他应收款	17,367,361.36	12.56	15,324,511.11	12.25	13.33	合作项目往来款增加
合同资产	193,456.09	0.14	154,353.13	0.12	25.33	工程建设业务规模增加
发放贷款和垫款	109,013.71	0.08	179,195.24	0.14	-39.16	小贷业务规模减小
投资性房地产	2,363,179.74	1.71	2,123,195.42	1.70	11.30	持有出租物业规模增长
长期股权投资	8,124,154.17	5.88	7,254,988.54	5.80	11.98	联营合营企业投资及损益调整增加
固定资产	832,979.82	0.60	765,899.99	0.61	8.76	持有自用物业规模增长
在建工程	56,169.09	0.04	54,646.25	0.04	2.79	在建工程项目投入增加
短期借款	421,746.81	0.31	477,701.15	0.38	-11.71	短期借款规模减少
合同负债	44,251,963.77	32.01	36,563,082.24	29.22	21.03	预售房款增加
长期借款	23,842,102.28	17.24	20,716,040.98	16.55	15.09	借款净增加
应付债券	3,562,394.47	2.58	2,506,634.20	2.00	42.12	发行公司债券及中期票据
一年内到期的非流动负债	5,585,190.40	4.04	5,979,936.68	4.78	-6.60	偿还到期债务
衍生金融资产	6,482.72	-	29,473.50	0.02	-78.00	套期保值业务平仓
衍生金融负债	5,490.57	-	2,115.89	-	159.49	套期保值币种汇率变动
使用权资产	583,548.80	0.42	4,021.96	-	14,409.07	执行新租赁准则，报表项目调整
租赁负债	551,544.43	0.40	2,823.21	-	19,436.07	执行新租赁准则，报表项目调整

境外资产情况

境外资产：11,646,015,835.95元，占总资产比例0.84%

资产受限情况

受限资产合计：10,812,286.29万元
货币资金受限：32,428.13万元（履约保证金存款）
存货受限：9,739,946.12万元（借款抵押）
固定资产受限：68,963.11万元（借款抵押）
投资性房地产受限：970,948.93万元（借款抵押）
长期股权投资受限：无

公司战略与核心竞争力

战略管理能力：
- 战略方向清晰，把握城镇化发展机遇
- 灵活调整经营策略，保持发展正确方向
经营管理能力：
- 稳健安全的投资策略，保持行业领先地位
- 均衡的资产负债结构，符合“三道红线”绿档标准
资源获取能力：
- 多元化拓展，形成强大的资源整合能力
- 38个核心城市储备资源占比超70%，住宅货量占比超80%
团队与执行力：
- 管理团队具备多元专业背景，执行高效
- 企业精神与文化强化团队战斗力
市场化体制机制：
- 持续自我创新与突破
- 市场化激励考核机制，提升竞争力
央企品牌影响力：
- 作为中国保利集团控股的房地产上市公司
- 强化央企责任，提升品牌价值与市场认可度

行业展望

市场趋势：房地产市场分化持续，核心城市表现强劲，三线城市增长较慢
调控政策：稳地价、稳房价、稳预期，调控力度与精准度增强
市场挑战：购房者预期变化、信贷收紧、疫情反复，影响市场活力
行业展望：下半年销售可能阶段性承压，企业需加强去化与资金管理

总结

保利地产2021年上半年在房地产行业持续增长的背景下，实现了销售与收入的稳步提升，保持了行业领先地位。公司强化了现金流管理，优化了资产负债结构，确保了稳健发展。同时，两翼业务（物业服务、商业管理、酒店、公寓等）规模持续扩大，推动多元化发展。公司具备强大的战略管理能力、资源获取能力及执行效率，是央企地产的典范。尽管面临市场分化与调控压力，公司仍通过稳健经营和资源优化，保持了良好的财务状况与市场竞争力。

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