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保利发展2025年半年度报告总结

公司基本信息

• 公司代码：600048
• 公司简称：保利发展
• 法定代表人：刘平
• 公司注册地址：广州市海珠区阅江中路832号保利发展广场53-59层
• 公司办公地址：广州市海珠区阅江中路832号保利发展广场53-59层
• 公司网址：www.polycn.com
• 电子信箱：stock@polycn.com

核心财务数据与指标

主要会计数据（单位：万元）

主要财务指标（单位：元/股、%）

财务说明

• 公司回购股份10,503.16万股，对每股收益等指标有影响。
• 报告期内公司未发生非经常性损益项目被认定为重大事项的情况。
• 资产负债率73.53%，扣除预收款的资产负债率63.30%，净负债率59.64%。
• 有息负债综合成本下降至2.89%，融资成本进一步降低。
• 2025年上半年公司实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提升15个百分点。

经营情况分析

1. 销售与资金管理

• 实现签约金额1451.71亿元，签约面积713.54万平方米，签约均价2.03万元/平方米。
• 销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，当期销售回笼率65.3%，同比提升9个百分点。
• 通过多种方式盘活资金，解决占压资金122亿元，增加可动用资金107亿元。
• 报告期内经营活动现金净流入160.17亿元，由负转正。

2. 存量项目去化与债务管理

• 存量项目签约销售394万平方米，销售金额514亿元，占比35%。
• 推行“老盘新作、全面焕新”策略，提升产品竞争力。
• 通过调规调产品、改善配套等方式提升资源价值。
• 推进存量资源盘活处置，完成“调转换退”51万平方米。
• 做实债务与盈利规划，控制风险。

3. 增量项目收益与投资质量

• 增量项目签约金额937亿元，占比65%，销售质量提升。
• 重点城市销售贡献提升至92%，公司在9个核心城市排名第一，8个城市排名前三。
• 投资质量提升，新增项目26个，总地价509亿元，总计容面积228万平方米。
• 投资权益比为87%，稳定在较高水平。

4. 客户战略与品质管理

• 实施“好房子”战略，构建四阶八维全流程品质管理体系。
• 基于22万余条客户调研数据，设计策划“好产品”和“好服务”。
• 新增“天奕”子品牌，树立品牌形象。
• 推行“贴膜交付”、“一房五验”等措施，提升交付质量。

5. 管理改革与提质增效

• 完成住宅交付6.3万套，实现房地产销售结转收入1051亿元。
• 实现营业总收入1169亿元，同比下降16.08%。
• 毛利率14.6%，略高于2024年全年水平。
• 实现利润总额99亿元，同比下降29.7%。
• 归母净利润27.11亿元，同比下降63.5%。
• 推进组织改革，优化队伍与考核机制，提升组织能力。
• 实施降本控费，销售费用、管理费用分别下降2.32%和17.44%。
• 推进AIGC设计采购平台，提高设计效率与成本控制。

核心竞争力分析

1. 战略管理与市场应变能力
   公司具备“精于战略，长于执行”的能力，保持优秀的市场应变能力。

2. 信用优势
   作为央企控股的房地产企业，公司拥有强大的品牌与信誉，具备信用比较优势。

3. 财务管理能力
   坚持稳健的财务管理政策，保持合理的负债水平，具备良好的现金流管理能力。

4. 开发运营能力
   拥有丰富的开发经验，形成强大的业务体系与专业开发能力，具备行业领先的产品力。

5. 管理团队与体系
   拥有一支专业、高效的管理团队，具备规范的管理体系与强大的执行力。

资产与负债情况

• 报告期内资产构成与上年末相比无重大变动。
• 境外资产965,399.74万元，占总资产比例0.74%。
• 资产受限情况如下：

• 受监管的预售房款为494亿元。

报告期内房地产开发项目汇总

| 序号 | 楼盘名称 | 地址 | 类别 | 项目状态 | 项目权益 | 项目计划投资 | 占地面积 | 总建筑面积 | 可售容积率面积 | 2024年新开工 | 2024年竣工 | 累计开工 | 累计竣工 | 本年在建面积 | 待开发面积 | 本年签约面积 | 累计签约面积 | 本年结转面积 | 本年结转收入 | 累计结转面积 |
|------|----------|------|------|----------|----------|--------------|----------|------------|----------------|--------------|-----------|-----------|-----------|------------|--------------|--------------|--------------|--------------|--------------|--------------|--------------|
| 1 | 广州保利珑玥公馆 | 广州市白云区 | 住宅 | 在建 | 25.00% | 751,722 | 126,606 | 458,845 | 305,461 | 0 | 29,991 | 382,557 | 287,272 | 95,285 | 76,288 | 23,111 | 300,105 | 157,933 |
| 2 | 广州保利悦公馆 | 广州市番禺区 | 住宅 | 在建 | 100.00% | 833,688 | 105,748 | 352,700 | 195,792 | 0 | 38,597 | 352,700 | 344,686 | 80,14 | 0 | 43,08 | 189,391 |
| 3 | 广州亭角村旧村项目 | 广州市南沙区 | 住宅 | 在建 | 51.00% | 343,335 | 120,803 | 496,746 | 146,039 | 0 | 0 | 303,755 | 24,730 | 279,025 | 192,991 | 0 | 0 | 43,20 |
| 4 | 广州侨鑫保利汇景台 | 广州市天河区 | 住宅 | 在建 | 100.00% | 632,547 | 55,095 | 157,851 | 80,369 | 0 | 0 | 109,413 | 0 | 109,413 | 0 | 10,941 | 0 | 0 |
| 5 | 广州保利翔龙天汇 | 广州市黄埔区 | 住宅 | 在建 | 100.00% | 248,232 | 46,909 | 143,190 | 90,145 | 0 | 51,715 | 143,190 | 102,829 | 40,361 | 0 | 13,860 | 33,270 |
| 6 | 广州保利时光印象 | 广州市南沙区 | 住宅 | 在建 | 100.00% | 176,620 | 34,571 | 147,655 | 101,554 | 0 | 95,302 | 147,655 | 147,655 | 0 | 0 | 19,96 | 0 |
| 7 | 广州保利和悦滨江 | 广州市荔湾区 | 住宅 | 在建 | 100.00% | 356,515 | 27,686 | 141,291 | 95,655 | 0 | 71,114 | 141,291 | 131,730 | 95,61 | 0 | 4,167 | 0 |
| 8 | 广州保利四季和颂 | 广州市海珠区 | 住宅 | 在建 | 100.00% | 236,900 | 26,147 | 113,373 | 73,213 | 0 | 0 | 113,373 | 0 | 113,373 | 0 | 5,462 | 0 |
| 9 | 广州保利招商华发中央公馆 | 广州市黄埔区 | 住宅 | 在建 | 34.00% | 602,197 | 37,711 | 246,229 | 147,473 | 0 | 0 | 243,134 | 0 | 243,134 | 30,95 | 27,766 | 0 |
| 10 | 广州汽车小镇 | 广州市番禺区 | 综合 | 在建 | 25.00% | 352,537 | 83,169 | 310,490 | 211,894 | 0 | 0 | 310,490 | 310,490 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 11 | 广州海珠天珺 | 广州市海珠区 | 综合 | 在建 | 50.00% | 656,056 | 15,446 | 142,187 | 83,461 | 0 | 0 | 142,187 | 142,187 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 12 | 广州保利天奕 | 广州市海珠区 | 住宅 | 在建 | 100.00% | 843,369 | 55,202 | 213,939 | 134,241 | 60,505 | 280 | 92,414 | 280 | 92,134 | 121,525 | 55,879 | 55,879 | 0 |
| 13 | 广州市海珠区赤沙路北侧地块 | 广州市海珠区 | 教育 | 在建 | 70.00% | 64,894 | 25,000 | 61,056 | 0 | 0 | 0 | 61,056 | 0 | 61,056 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 14 | 广州保利天曜 | 广州市天河区 | 住宅 | 在建 | 100.00% | 1,001,375 | 75,813 | 232,238 | 126,521 | 220,440 | 0 | 220,440 | 0 | 220,440 | 117,98 | 35,847 | 35,847 | 0 |
| 15 | 广州市天河区大观街南侧地块 | 广州市天河区 | 住宅 | 在建 | 100.00% | 325,021 | 57,582 | 117,227 | 73,095 | 116,484 | 0 | 116,484 | 0 | 116,484 | 7,43 | 0 | 0 | 0 |
| 16 | 上海保利天汇 | 上海市杨浦区 | 住宅 | 在建 | 100.00% | 600,439 | 31,090 | 143,080 | 73,086 | 0 | 6,189 | 143,080 | 143,080 | 0 | 0 | 42 | 0 |
| 17 | 上海保利世博项目 | 上海市浦东新区 | 住宅 | 在建 | 50.00% | 2,716,975 | 83,676 | 270,842 | 173,280 | 0 | 0 | 270,842 | 0 | 270,842 | 0 | 40,418 | 0 | 0 |
| 18 | 上海静安天悦 | 上海市静安区 | 综合 | 在建 | 65.00% | 1,523,653 | 71,019 | 320,751 | 201,141 | 0 | 0 | 320,751 | 150,466 | 320,751 | 0 | 0 | 0 | 0 |

总结

核心内容

• 财务表现：2025年上半年，公司营业收入、利润总额及净利润均出现下滑，但通过优化资源结构和提升运营效率，实现经营现金流由负转正，资产负债率下降，债务安全稳步提高。
• 经营策略：公司坚持“抢销售抢资金”策略，提升销售回笼率和签约均价，推进存量项目去化和增量项目投资质量，优化资源结构。
• 品质管理：公司构建四阶八维全流程品质管理体系，强化客户体验，提升产品竞争力。
• 管理改革：公司推进组织改革、降本控费，提升运营效率和盈利能力。
• 资产与负债：公司资产构成稳定，境外资产占比小，主要受限资产为货币资金、存货、固定资产和投资性房地产，受限原因主要为借款抵押和履约保证金。

主要观点

• 市场环境：上半年房地产市场整体下行，但核心城市市场表现相对稳定。
• 销售策略：公司通过多种方式提升销售回笼，实现经营现金流由负转正。
• 项目管理：存量项目通过调规调产品等方式提升竞争力，增量项目投资质量提高。
• 客户战略：公司以“好房子”为核心，构建高品质产品体系，提升客户满意度。
• 财务管理：公司坚持稳健财务政策，保持合理负债水平，提升资金使用效率。

关键信息

• 财务指标：营业收入下降16.08%，利润总额下降29.70%，净利润下降63.47%。
• 市场表现：核心城市新房与二手房成交规模增长，但全国整体市场仍面临下行压力。
• 项目进展：公司在多个城市推进多个项目，部分项目签约及结转表现良好。
• 政策影响：专项债收储政策尚未完全发挥效应，房地产行业需持续政策支持。
• 未来展望：公司将继续优化资源结构，提升运营效率，强化客户体验，应对市场变化，推动高质量发展。