20220630-中达证券投资-内地房地产专题研究（总第120期）_人口研究专题十一_七普数据中的人口流动趋势_15页_916kb

内地房地产专题研究（总第120期）总结

核心内容

本报告聚焦2010-2020年间我国人口流动趋势及其对房地产市场的影响，分析了人口流动的结构性变化、主要驱动因素以及未来趋势。

主要观点

1. 人口流动更趋活跃

• 2010-2020年，全国人户分离人口达到4.9亿人，较2010年增长 88.8%，增幅高于上个十年（2000-2010年增长 80.7%）。
• 流动人口占总人口的比例由2010年的 16.6% 提升至 26.7%，其中省内流动人口占比提升最为显著，由 10.1% 上升至 17.8%，增幅达 7.7个百分点。
• 市辖区内人户分离人口增长 193.0%，成为推动城市内部住房需求的重要因素。

2. 经济强省人口吸引力充足

• 2020年，上海、北京、天津、浙江、广东五个省市外来人口占比超过 20%，其中上海外来人口占比最高，达 42.1%。
• 这些省市的外来人口占比提升幅度高于全国平均水平，分别提升 3.1pct、2.4pct、2.4pct、3.3pct 和 2.9pct。
• 广东、浙江的净流入人口规模在较大基数上仍实现领先增幅，分别为 35.5% 和 38.7%。

3. 人才引入政策支撑重点城市购房需求

• 北京、上海外来人口中本科及以上学历占比分别提升 13.5pct 和 11.6pct，分别达 26.9% 和 19.0%。
• 上海、杭州等城市放宽人才落户政策，如应届硕士毕业生可“直接落户”“先落户后就业”，有助于扩大购房人群，支撑商品房市场发展。

4. 新兴城市群及部分省会吸引力提升

• 部分人口流出大省的户籍人口流向传统经济强省的比重下降，表明新兴地区吸引力有所提升。
• 京津冀、成渝等城市群的建设带动了区域间产业融合和人口流动，如流向重庆的四川户籍人口增长 122.3%，占比从 5.7% 提升至 10.9%。
• 武汉、长沙等强二线城市吸引力提升，部分中西部及东北省份的省内流动人口占比较为显著，如吉林、黑龙江、河南、安徽等省份省内流动人口占比提升幅度较大。

5. 房地产市场具备住房需求支撑

• 新兴城市群核心城市及重点卫星城、中西部及部分东北省内强市的商品房市场具备较为充足的住房需求。
• 部分省份如河南、贵州、广西等非省会城市人口净流出加剧，可能对低线城市房地产市场造成一定影响。

关键信息

• 城镇化率：2010-2020年，我国城镇化率累计提升 14.2个百分点，高于上个十年的 13.5个百分点。
• 互联网普及率：从 34.3% 提升至 70.4%，移动互联网用户数从 7.9亿 增长至 13.5亿。
• 交通基础设施：铁路营业里程增长 60.5%，公路里程增长 29.7%，显著提升了人口流动的便利性。
• 人口流动结构：省内流动人口占比提升显著，成为人口流动的主要组成部分；省外流动人口增长 45.4%，但增幅低于省内流动。
• 重点城市人口流入：广东、浙江、上海、北京、江苏为净流入人口最多的五个省市，其中浙江和广东的净流入人口增幅最大。
• 政策影响：人才落户政策放宽有助于吸引高学历人才，扩大购房人群，对房地产市场形成支撑。

风险提示

1. 行业调控及融资政策存在不确定性，可能影响房地产企业销售和结算。
2. 宏观经济波动可能对房地产行业造成一定影响。
3. 疫情防控政策的变化可能对人口流动及房地产市场需求带来不确定性。

未来展望

• 人口流动趋势将继续受城镇化、互联网发展、交通基础设施建设等驱动。
• 重点城市及新兴城市群核心城市将维持较高的人口吸引力，商品房市场需求持续增长。
• 部分非省会城市人口净流出状况可能进一步加剧，影响低线城市房地产市场。

分析师信息

• 蔡鸿飞：分析师，联系方式：+85239584629，邮箱：caihongfei@cwghl.com，SFC CE Ref: BPK 909
• 诸葛莲昕：分析师，联系方式：+85239584660，邮箱：zhugelianxin@cwghl.com，SFC CE Ref: BPK 789
• 洪宁蔚：联系人，联系方式：+85239584600，邮箱：Sabrinahong@cwghl.com

评级说明

• 强于大市：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅 10% 以上。
• 股票评级：
  • 买入：涨幅 20% 以上
  • 增持：涨幅 5%~20%
  • 持有：涨幅 -10%~5%
  • 卖出：跌幅 10% 以上
• 行业评级：
  • 强于大市：涨幅 10% 以上
  • 中性：涨幅 -10%~10%
  • 弱于大市：跌幅 10% 以上

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