中国房地产市场2016年回顾与2017年展望_81页_4mb

报告摘要

中国房地产市场在2016年经历了前所未有的增长与变化，全年商品房销售面积和销售金额均创历史新高，同时行业集中度上升、地王频现、政策调控密集等现象也显著。2017年被视为房地产行业的转折点，标志着行业从“上半场”走向“下半场”，并进入新的发展阶段。

2016年房地产市场表现：
- 全年商品房销售面积157,349万㎡，同比增长22.5%。
- 商品房销售金额117,627亿元，同比增长34.8%。
- 商品住宅销售面积和金额均创新高，办公楼和商业用房也出现显著增长。
- 一线城市如深圳、上海、北京等出现历史最严调控政策，如深圳商住二套首付70%，上海限制取地资金等。
行业趋势：
- 房企集中度提升，恒大、万科、碧桂园等头部企业销售额超过3000亿元，千亿房企数量达12家。
- 企业融资规模扩大，融资渠道多元化，但四季度因政策调控融资规模骤降。
- 开发商进入补库存周期，拿地热情高涨，地王数量增多，部分城市住宅楼面价超过香港。
城市分化：
- 一线城市限贷限购政策实施，但部分城市如深圳外围的东莞、中山等地出现购房需求增长。
- 都市圈效应显著，核心城市房价上涨带动周边城市成交量攀升。
- 三四线城市去库存效果不明显，库存量仍居高不下。
未来展望：
- 2017年房地产市场将面临转型，资本回归理性，政策贯彻坚定，城市价值重塑。
- 服务红利、存量市场、大都市圈化和资产证券化将成为行业发展重点。
- 未来房价变化将更多与都市圈的演变相关，而不是传统的线性递进。

销售面积和金额创新高：
- 全年商品房销售面积157,349万㎡，同比增长22.5%。
- 商品房销售金额117,627亿元，同比增长34.8%。
- 商品住宅销售面积和金额同比分别增长22.4%和36.1%。
都市圈效应明显：
- 一线城市房价上涨带动周边城市成交量增长，如深圳带动东莞、中山等城市。
- 2016年各线城市商品房住宅销售套数超过10万套的城市达20个，其中重庆以33万套位居首位。
去库存进展：
- 全国商品房待售面积69,539万㎡，同比下降3.2%。
- 一二线城市去库存效果明显，三四线城市去库存仍需时间。
- 2017年去化周期预计为2年，若无新开工，库存问题可能持续。
房企融资情况：
- 2016年房企融资规模扩大，企业债、公司债、定增等融资方式均增长。
- 四季度因政策调控，融资规模骤降，企业债同比下跌75.6%，公司债同比下跌88.8%。
房企拿地情况：
- 15家标杆房企拿地面积同比增长，其中融创、恒大、招商蛇口增幅均超过100%。
- 部分省份如河南、广西、天津等房地产开发投资增速较快，而东北、西北、西南地区增速下降。

全球局势波动，中国稳字当头：
- 2017年全球贸易、美元指数、就业率等数据均出现波动。
- 中国房地产市场在政策引导下保持稳定，但需应对全球经济不确定性。
政策贯彻坚定，分类有保有压：
- 2017年政策将继续贯彻，对不同城市采取差异化调控。
- 一线城市将维持限购限贷政策，三四线城市则可能更多依赖去库存政策。
轨道大行其道，城市价值重塑：
- 城市轨道交通发展加速，城市价值将更多体现在交通和产业布局。
- 轨道交通的普及将影响城市结构，推动城市价值的重新定位。
整合进入快车道，发展进入无人区：
- 房企整合加快，行业进入更加集中、规范的发展阶段。
- 未来房地产发展将更多依赖创新和服务，进入“无人区”。
预期理性回归，市场凛冬或至：
- 购房者信心指数下降，市场预期回归理性。
- 预计2017年房地产市场将进入调整期，可能出现“凛冬”现象。