2019年上半年全国房地产总结与展望城市篇_20页_3mb

2019年上半年中国房地产市场总结

核心内容

2019年上半年，中国房地产市场整体成交规模与去年同期基本持平，但城市间分化加剧。一线城市复苏明显，二线城市整体趋稳，而大多数三四线城市成交量小幅下滑。政策层面，“房住不炒”成为主基调，地方落实“因城施策”，部分城市放松调控，而另一些城市则加强调控，推动市场行情趋于独立。

主要观点

一、市场综述

• 2019年上半年，全国商品住宅成交规模温和上扬，4月和5月保持4500万平方米左右的成交规模，但受春节淡季影响，2月成交趋冷。
• 一线、强二线和长、珠三角经济实力较强的三四线城市成交表现良好，而多数三四线城市因购买力不足及需求透支，市场热度回落。

二、供应情况

• 全国79个典型城市供应量同比微降1%，但一线、二线城市供应量稳步上升，三四线城市供应量则有所回落。
• 一线城市供应量同比上升27%，二线城市同比基本持平，三四线城市同比微降4%。
• 供应TOP10城市中，重庆、武汉、成都、郑州、佛山等城市供应量较高，但同比涨幅不一，部分城市因基数较小而出现明显增长。

三、成交情况

• 全国商品住宅成交量与去年基本持平，一线城市同比上升43%，二线城市同比微增1%，三四线城市同比下降5%。
• 一线城市成交回暖，受共有产权房入市和刚需释放影响；二线城市如宁波、福州、苏州等表现较好，但部分城市如长沙、青岛、大连等成交低迷。
• 三四线城市整体成交下行，部分城市如珠海、常熟、德清等因政策利好和外溢效应表现较好，但多数城市因购买力不足和需求透支而成交量下滑。

四、房价走势

• 各能级城市房价普遍上涨，一线城市涨幅最大，同比达4.8%。
• 二线城市九成以上房价同比上涨，三四线城市房价涨幅也较大，但分化显著。
• 中山、桐庐、香河等三四线城市房价涨幅居前，但部分城市如扬州、温州、贺州等跌幅较大。

五、库存情况

• 截至5月末，全国54个重点城市库存同比上升16%，但消化周期仍控制在12个月以内，去化压力不大。
• 一线城市库存上升，但因需求强劲，去化速度不慢；二线城市库存分化，部分城市库存下降，部分城市库存上升；三四线城市库存压力总体不大。

关键信息

• 成交规模：2019年上半年全国商品住宅成交规模与去年基本持平，但城市间分化明显。
• 一线城市：成交同比上涨43%，供应同比上涨27%，房价同比上涨4.8%。
• 二线城市：成交与去年持平，供应基本稳定，房价涨幅不一，部分城市因政策宽松而表现较好。
• 三四线城市：成交同比下降5%，供应量微降，房价涨跌分化，部分城市因政策利好而表现较好。
• 政策影响：中央“房住不炒”政策深入人心，地方“因城施策”导致市场行情独立，部分城市出台人才政策刺激市场。
• 库存情况：全国库存同比上升16%，但消化周期控制在12个月以内，去化压力不大。

下半年展望

一、供应趋势

• 一线城市供应量将显著增加，因市场回暖及房企业绩压力。
• 二线城市供应量有望小幅增长，但部分城市因库存压力大而供应减少。
• 三四线城市供应量或将持续回落，因需求透支和购买力不足。

二、成交预期

• 一线城市成交量将稳步增长，预计同比增幅超过20%。
• 二线城市成交量将小幅微增，全年同比增幅预计在10%左右。
• 三四线城市成交量将延续下行趋势，全年同比降幅预计在15%左右。

三、房价走势

• 一线城市房价将高位维稳，个别城市可能因结构性因素出现波动。
• 二线城市房价将保持分化，部分城市可能面临小幅回调。
• 三四线城市房价整体有下行趋势，部分城市因外溢效应或内生需求仍有机会上涨。

四、库存变化

• 一线城市库存将维持高位，但去化速度仍较快。
• 二线城市库存将出现分化，部分城市库存下降，部分城市库存上升。
• 三四线城市库存压力总体不大，部分城市因成交量回升而库存下降。

总结

2019年上半年，中国房地产市场呈现“稳中趋分化”的特点，一线城市持续回暖，二线城市整体稳定，三四线城市则因需求透支和购买力不足而成交量下滑。政策调控趋严，部分城市加码调控，而另一些城市则放松政策以吸引人才。房价整体上扬，但城市间分化显著。库存压力总体不大，但部分城市库存周期较长。展望下半年，市场行情将继续独立，一线城市成交量有望继续增长，二线城市成交量小幅波动，三四线城市成交量将延续下行趋势，房价以稳为主，库存压力不明显。