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证券投资基金研究报告 / 基金市场双周报

基金市场双周报
REITs市场跟踪双周报：商业不动产REITs试点推出 市场将迎来重要扩容

一、发行市场

• 本期发行情况：

  • 华夏安博仓储 REIT 成立，发行规模 24.48 亿元。
  • 国泰海通东久新经济 REIT 完成扩募，扩募金额 4.27 亿元。
  • 2025 年已发行 REITs 总规模 386.78 亿元，同比减少 23%；项目类型涵盖仓储物流、产业园等，其中产权 REITs 占主导（90% 数量及规模）。

• 项目储备：

  • 沪深交易所共受理 16 单 REITs 项目，其中 4 单为扩募项目，已获批 2 单，涉及保障房、清洁能源等领域。

二、二级市场

• 市场表现：

  • 本期整体下跌 1.11%，与股票指数表现相近，但优于中证红利指数。
  • 产权 REITs 跌幅 1.04%，特许经营权 REITs 跌幅 1.19%。
  • 不同资产类型分化明显：消费基础设施表现最优（涨幅 33.32%），水利工程表现最佳（-0.34%）。

• 交易活跃度与流动性：

  • REITs 市场成交额继续下滑，产业园、仓储物流活跃度下降，保障房、收费公路等表现较好。

三、分红及投资价值

• 分红情况：

  • 本期分红金额 4.89 亿元，同比大幅提升。
  • 产权 REITs 年均分红收益率 3.81%，特许经营权 REITs 年均收益率 6.29%，略高于股市。

• 估值分析：

  • 产权 REITs：估值（P/可供分配金额）平均 25.70，保障房估值较高（35.88）。
  • 特许经营权 REITs：以内部收益率评估，水利设施表现最优，清洁能源与收费公路相对较低。

四、政策与市场展望

• 近期政策：

  • 发改委、证监会持续推动 REITs 扩围扩容，鼓励新基建、银发经济、消费等领域项目。
  • 支持商业不动产 REITs 试点，拓展 REITs 行业边界。

• 风险提示：

  • 市场风险、流动性风险、底层资产风险及政策调整风险均不可忽视。

分析师：孙桂平
执业证书编号：S0870519040001
邮箱：sunguiping@shzq.com