房地产：全国调研系列报告之长三角区域（二）-南京：新房回暖，改善先行_18页_2mb

南京房地产市场调研报告总结

核心内容概述

南京作为江苏省省会，是中国东部重要的GDP万亿城市之一，具有显著的人口净流入特征和较高的城镇化率。其经济结构以第三产业为主导，房地产市场在政策支持和改善型需求推动下有所回暖，但整体仍面临供需失衡、库存高企及政策不确定性等挑战。

主要观点

城市宏观背景

• 经济基础：2022年GDP达16907.85亿元，排名全省第二，第三产业贡献率高达62.2%。
• 人口结构：常住人口942.34万人，城镇化率86.9%，人口持续净流入，受教育程度全国领先。
• 收入水平：居民人均可支配收入6.9万元，人均GDP17.9万元，城乡收入差距持续缩小。

房地产市场特点

• 区域分化：老城区（如玄武、秦淮、建邺、鼓楼）供不应求，均价普遍在4万元以上；远郊区域（如六合、溧水、高淳）库存高企，均价在2万元以下。
• 市场走势：2022年新房供销面积大幅下降，库存高位震荡，去化周期拉长；二手房成交量下降三成，价格波动不大。

楼市政策调整

• 政策放松：限购、限售、限贷、限价“四限”持续放松，首套房贷利率降至4.1%，二套利率约4.9%。
• 财税支持：减免住房转让税费、发放财政补贴，推行“带押过户”模式，提升购房意愿。
• 公积金调整：额度提高、利率下调，支持改善型购房需求。

土地市场动态

• 土拍规则：2022年土拍规则全面松绑，取消毛坯限价，放宽资金门槛与开发资质限制。
• 土地成交：涉宅用地供销规模双降，但地价保持增长，两江新区为成交主力。
• 房企拿地：房企拿地意愿较弱，城投企业托底比例上升，南京土地市场整体趋冷。

关键信息

房地产市场数据

• 新房市场：

  • 2022年供应面积742.79万平，同比减少49%；
  • 成交面积802.73万平，同比减少35%；
  • 成交均价31594元/平，同比上涨7.2%；
  • 去化周期达14.8至15.8周，库存高位震荡。

• 二手房市场：

  • 2022年成交73451宗，同比下降34.2%；
  • 成交均价30036元/平，同比下降2%。

土地市场数据

• 土拍情况：

  • 2022年完成5批次集中供地，供应建面1059.4万平，同比下降42%；
  • 成交建面884.2万平，同比下降46%；
  • 成交楼面价14794元/平，同比上涨20%。

• 区域分布：

  • 两江板块为成交主力；
  • 城投企业托底比例逐批次上升，成为主要拿地力量。

投资建议

• 推荐房企：

  • 保利发展：深耕南京，核心片区项目多，客群明确，销售表现良好，拿地意愿强。
  • 招商蛇口：在节后销售热度提升中表现较好，具备改善型产品优势。
  • 建发国际集团：拿地积极性较高，未来增长潜力较大。

• 盈利预测与估值：

  • 保利发展：2023年EPS预计为2.75元，PE为5倍，评级为“推荐”；
  • 招商蛇口：2023年EPS预计为1.13元，PE为13倍，评级为“-”；
  • 建发国际集团：2023年EPS预计为3.31元，PE为7倍，评级为“-”。

风险提示

1. 政策变动风险：未来政策可能重新收紧，影响市场复苏。
2. 房价下跌风险：若刚需市场复苏，房价可能回落。
3. 市场波动风险：2023年2月销售初步回暖，但市场仍不稳定，回暖速度可能不及预期。

结论

南京房地产市场呈现“老城供不应求，远郊库存高企”的格局，政策持续放松为市场提供了支撑，改善型需求推动房价结构性上涨。然而，整体市场仍面临库存压力、政策不确定性及市场波动等风险。建议关注在南京核心区域布局较多、具备改善型产品优势及拿地意愿较高的优质房企。