20230508-财通证券-房地产行业周报（2023年第18周）_五一销售不及预期_城市表现持续分化_14页

房地产行业周报（2023年第18周）总结

核心内容

本报告总结了2023年第18周房地产行业整体表现、销售情况、库存及去化、土地市场动态以及重点企业动向，同时提出了投资建议和风险提示。

主要观点

• 板块表现：本周申万房地产指数上涨2.85%，跑输大市3.15个百分点，在31个板块中排名第4。
• 销售情况：五一假期期间，整体销售表现不及预期，新房及二手房成交面积环比大幅下滑。一线城市新房销售环比跌幅较大，但同比涨幅显著；二线城市销售同比也有明显增长；三四线城市销售同比增长显著，但环比表现疲软。
• 库存与去化：一线城市中，上海去化周期最短，为4.18个月，其余城市去化周期较长。杭州库存面积环比大幅下降，反映其活跃的市场表现。
• 土地市场：一线城市无成交地块，二线城市和三四线城市土地成交有所增加，但溢价率普遍较低，三四线城市土地市场表现略好。
• 政策动态：央行新创设两项房地产相关工具，广州市推出“一手房带押过户”政策，深圳市启动保障性住房集中开工。
• 重点企业动向：部分重点企业如龙湖集团、珠江投资在融资方面取得进展，房企拿地主要集中在一线及核心二线城市，融资环境有所改善。

关键信息

2.1 本周销售表现

• 30大中城市商品房成交面积：165万平米，环比-55.0%，同比+19.5%。
• 一线城市商品房成交面积：38万平米，环比-60.1%，同比+95.6%。
• 二线城市商品房成交面积：88万平米，环比-54.4%，同比+9.5%。
• 三线城市商品房成交面积：39万平米，环比-50.3%，同比+2.2%。
• 14城二手房成交面积：73万平米，环比-69.8%，同比+52.6%。
• 一线城市二手房成交面积：14万平米，环比-69.1%，同比+4.3%。
• 二线城市二手房成交面积：56万平米，环比-70.3%，同比+68.9%。
• 三四线城市二手房成交面积：4万平米，环比-64.1%，同比+94.6%。

2.2 分城市能级销售情况

• 一线城市：
  • 北京新房成交5万平米，环比-74.2%，同比-53.7%。
  • 上海新房成交16万平米，环比-61.8%，同比+1116.0%。
  • 深圳新房成交4万平米，环比-65.4%，同比+32.3%。
  • 广州新房成交13万平米，环比-43.6%，同比+174.3%。
• 二线城市：
  • 成都新房成交20万平米，环比-74.5%，同比+60.9%。
  • 杭州新房成交7万平米，环比-57.2%，同比+220.7%。
  • 东莞新房成交5万平米，环比-31.4%，同比-。
  • 福州新房成交2万平米，环比-79.6%，同比-38.4%。
• 三四线城市：
  • 韶关新房成交2.80万平米，同比+102.0%。
  • 温州新房成交8.71万平米，同比+107.1%。
  • 扬州新房成交1.20万平米，同比+100.8%。

3. 库存及去化情况

• 一线城市：
  • 上海新房库存面积549万平米，去化周期为4.18个月。
  • 北京新房库存面积1176万平米，去化周期为14.03个月。
  • 深圳新房库存面积404万平米，去化周期为12.62个月。
  • 广州新房库存面积1184万平米，去化周期为14.41个月。
• 二线城市：
  • 杭州新房库存面积53万平米，去化周期为0.61个月。
  • 南京新房库存面积885万平米，去化周期为17.82个月。
  • 苏州新房库存面积718万平米，去化周期为8.36个月。
  • 福州新房库存面积493万平米，去化周期为26.85个月。
• 三四线城市：
  • 泉州新房库存面积691万平米，去化周期为529.87个月。
  • 莆田新房库存面积145万平米，去化周期为105.42个月。
  • 肇庆新房库存面积0.90万平米，去化周期为12.76个月。

4. 土地市场情况

• 一线城市：
  • 广州推出1宗住宅用地和1宗商办用地，无成交地块。
  • 深圳推出1宗商办用地，无成交地块。
• 二线城市：
  • 西安成交1宗住宅用地，规划建面18.68万平米，土地出让金12.5亿元，平均溢价率0%。
  • 武汉成交1宗住宅用地，规划建面34.46万平米，土地出让金2.39亿元，平均溢价率4.57%。
  • 苏州无住宅用地成交。
• 三四线城市：
  • 住宅用地成交15宗，土地出让金20.81亿元，平均溢价率4.19%。
  • 商业/办公用地成交21宗，土地出让金9.90亿元，平均溢价率0.38%。

5. 行业重点新闻

• 央行：新创设两项房地产相关工具，房企纾困专项再贷款和租赁住房贷款支持计划。
• 广州市：创新开展“一手房带押过户”，简化交易流程。
• 深圳市：启动保障性住房集中开工，提供3.9万套住房。

6. 重点企业表现

• 重点公司：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团。
• 重点企业拿地情况：
  • 华润置地在长沙溢价获得一块土地。
  • 招商蛇口在武汉获得一块土地。
  • 龙湖集团在杭州溢价获得一块土地。
• 重点企业融资情况：
  • 珠江投资获批注册30亿元中期票据，非上市公司获得融资支持。
• 重点企业债务到期情况：
  • 下周万科、保利有债务到期，金额分别为12.57亿元和10.43亿元。

投资建议

• 推荐企业：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团。
• 理由：
  • 前期在核心一二线城市布局较多的房企具有更强的市场竞争力。
  • 融资端具备更强信用优势的房企更具投资价值。
  • 民营房企开始进入拿地市场，核心区域竞争加剧。

风险提示

• 基本面不及预期
• 行业政策收紧
• 资金面收紧
• 个别企业出现信用风险