20211025-招银国际-China_Property_Sector_Our_take_on_the_imminent_property_tax_5页_731kb

报告摘要

中国房地产行业总结

核心内容

中国房地产行业近期迎来了关于房产税试点的重要政策变化。2023年10月23日，全国人大常委会授权国务院在部分城市开展为期5年的房产税试点。该政策旨在通过税收手段调控房地产市场，抑制房价上涨，同时提高财政收入。

主要观点

1. 房产税试点范围

涵盖住宅与非住宅房产：试点城市将对住宅和非住宅房产征收房产税，其中服务公寓（占办公楼销售面积的 $30%-50%$）也将被纳入。
扩大可征税范围：试点城市可能包括除深圳和海南以外的其他城市，特别是那些房价涨幅较大的一线城市和新一线城市，如广州、南京、杭州等。

2. 收税模型与政策优化

建立科学可行的征收模型：国务院将与相关部门合作，制定合理的税收模型，以确保政策的有效性和可操作性。
借鉴以往试点经验：试点城市将在授权到期前6个月向全国人大常委会汇报经验与成果，以确保政策的持续优化。
优化税率与税收对象：若税率接近租金收益率（如 $1.5%$），将显著提高持有成本，对房价形成抑制作用。同时，应将房产税扩展至现有房产，以促进市场流动性，释放多套房持有者的房源。

3. 税收成本问题

降低征税成本：目前房产税征收依赖个人申报，导致成本高昂（2019年仅收 $21\亿$，而支出达 $47\亿$）。未来将探索更高效的征税方式，以提升整体效率。

市场影响

1. 市场反应

政策一致性：此次试点表明政府对房地产市场的调控政策具有连续性，可能对市场情绪产生负面影响。
影响重点城市开发商：试点政策主要影响一线城市和新一线城市的开发商，尤其是那些在这些地区有大量资产的公司。
市场连锁反应：试点政策可能引发房地产市场的连锁反应，影响整体市场表现。

关键信息

1. 历史数据

服务公寓占比：服务公寓占住宅销售面积的 $1.2%$，占办公楼销售面积的 $50%$，因此税收范围将有所扩大。
房价涨幅：一线城市和新一线城市如广州、南京、杭州等房价涨幅较高，可能被优先纳入试点范围。

2. 企业评级与估值

以下为部分中国房地产公司当前的评级与估值信息（基于CMBIS数据）：

公司	股票代码	最新股价（港元）	市值（亿港元）	评级	目标价（港元）	20A P/E	21E P/E	22E P/E	PB	20A股息率	21E股息率
恒基兆业	000002 CH	20.73	234,966	BUY	31.36	5.3	4.7	4.5	1.1	6%	7%
恒隆地产	000002 CH	18.14	198,539	BUY	30.49	3.8	3.6	3.1	0.4	7%	8%
碧桂园	2007 HK	8.08	181,638	BUY	13.36	4.1	3.1	2.8	0.8	7%	6%
中国海外	1109 HK	32.50	231,756	BUY	44.79	6.5	6.0	5.6	1.0	4%	4%
长江实业	960 HK	37.35	226,727	HOLD	34.27	9.1	6.2	5.9	1.7	5%	5%
世茂房地产	813 HK	14.06	49,684	BUY	44.94	3.1	2.7	2.3	0.4	11%	11%
中国奥园	3883 HK	3.46	9,701	BUY	15.48	1.2	1.0	0.9	0.4	34%	25%
其他公司	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

3. 估值与盈利预测

平均P/E：20A平均P/E为 $4.4$，21E为 $3.6$，22E为 $3.2$。
平均PB：为 $0.8$。
股息率：20A平均股息率为 $9.8%$，21E为 $9.7%$。

总结

此次房产税试点政策标志着中国房地产市场调控进入新阶段，旨在通过税收手段抑制房价上涨，优化市场结构。试点城市将包括部分一线和新一线城市，税收对象将扩展至服务公寓。政策实施可能对市场情绪和重点城市开发商造成一定冲击，但也可能通过优化税率和征税方式提升整体效率。企业评级与估值数据表明，多数房地产公司仍被看好，但需关注政策对市场供需的影响。

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