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香港九龙办公室市场分析报告（2023年4月）

市场现状与趋势

• 需求复苏缓慢：尽管2023年1月香港与内地边界全面开放后，预期中的积极影响仍未显著显现。主要因新冠疫情对经济的打击比预想更为严重，复苏道路漫长。
• 需求变化：内地企业加大了对内地市场的拓展，减少在香港的业务重心。同时，企业平均所需办公面积缩减约40%，与疫情前相比。

市场表现

• 区域差异：
  • 租金变动：九龙市中心租金趋于稳定，但九龙东部和西部地区仍面临较大压力。
  • 租赁量：2023年第一季度，来自内地企业的咨询量增加了28.6%；但在新租赁量中，内地企业的占比较同期下降。
• 租金波动表现：市场租金已触底，但预期今年下半年将逐步回升，早期决策更有利。
• 跨国企业：并未表现出明显的撤离趋势，而是作出地区重组战略。如VF集团因内地供应链受阻而将区域总部迁至新加坡。

供应与机遇

• 新增供应：预计2023年新增接近400万平方英尺（sq ft）的商业空间，远超过去三年年均租赁量150万sq ft。大量供应压力牵制市场租金回升速度。
• 温莎开发项目与PORAS：引入多个新地标性写字楼，提供灵活办公布局及便捷交通条件，成为吸引客户的潜在机会。
• 灵活办公需求：随着混合办公模式普及以及对工作空间质量升级的需求，鼓励公司进行内部调整，提高空间使用效率。

核心见解

• 挑战与机遇并存：边检重新开放虽提振市场，但需求复苏步伐缓慢。大量新增供给和转租需求提供了议价空间。
• 市场走向分化：九龙核心区定位稳固，但边缘区域竞争加剧；跨国企业布局调整将影响个别租户需求。

总结

尽管疫情后经济恢复疲软，九龙办公室市场仍呈现多重迹象，显示出一定弹性与潜力。未来发展，关键在于全球市场整体走势以及业者对内外需求的灵活响应。