20250601-国金证券-房地产行业研究_多城实行购房补贴_百强房企销售额跌幅走扩_19页_944kb

房地产行业分析总结

核心内容概览

近期，多个二三线城市出台或延续购房补贴政策，以促进房地产市场需求。2025年以来，全国已有超过50个城市发布购房补贴政策，重点针对多孩家庭和人才等特定人群，补贴力度较大。同时，百强房企销售额同比跌幅持续扩大，5月单月销售额同比继续下降。此外，房地产及物业板块在本周均有所上涨，但市场整体仍面临一定的下行压力。

主要观点

1. 购房补贴政策

   • 多城实行购房补贴，特别是对多孩家庭和人才的补贴力度较大，旨在精准刺激需求。
   • 部分城市如武汉、合肥、重庆、兰州、佛山等，均推出了具体政策，补贴形式包括现金和消费券。
   • 虽然政策有助于特定人群购房，但对大多数居民（尤其是本地居民）的刺激效果尚待验证。

2. 百强房企销售情况

   • 2025年1-5月百强房企全口径销售额为14113亿元，累计同比跌幅扩大至-8.4%。
   • 5月单月销售额为3178亿元，同比-10.4%，环比+4.2%。
   • 不同梯队房企销售表现不一，TOP10和TOP11-30销售环比上升，但同比跌幅扩大。

3. 房地产市场行情

   • 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.9%，位列各板块第11；恒生港股房地产板块涨跌幅为+1.4%，位列第2。
   • 物业服务及管理指数涨跌幅为+0.5%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+2.2%和+1.6%。
   • 部分地产个股表现突出，如华音国际控股、英皇国际等涨幅较大，而部分企业如空港股份、时代中国控股等跌幅较大。

4. 土地市场动态

   • 全国300城宅地成交建面662万m²，平均溢价率5%。
   • 2025年初至今，累计宅地成交建面14044万m²，累计同比-3%。
   • 绿城中国、保利发展、中海地产、滨江集团、建发房产等房企权益拿地金额居前。

5. 新房与二手房成交情况

   • 本周47个城市新房成交面积404万平米，周环比+0.1%，周同比-11%。
   • 一线城市新房成交表现较好，周同比+23%；二线城市周同比-30%；三四线城市周同比-0.1%。
   • 本周22个城市二手房成交面积259万平米，周环比-9%，周同比+5%。
   • 一线城市二手房成交周同比+22%；二线城市周同比-2%；三四线城市周同比-7%。

6. 重点城市库存与去化周期

   • 本周10城商品房库存为1.03亿平米，去化周期为22.8月，较去年同比-4.2个月。
   • 北京、上海等城市库存去化周期相对稳定，而部分城市如泉州、莆田等去化周期较长。

7. 行业政策与新闻

   • 海南、广西、合肥、重庆等地出台多项房地产利好政策，包括契税减免、购房补贴、商业性个人住房贷款支持等。
   • 最高人民法院发布案例，明确物业公司在充电桩安装中的责任。

8. 公司动态

   • 融创中国、*ST金科等房企推进债务重组；保利发展完成可转债发行。
   • 贝壳-W、碧桂园服务等物业及中介公司开展股份回购，优化管理结构。

9. 行业估值

   • A股及港股地产与物业板块估值分化，部分企业PE-TTM为负，部分为正值。
   • 保利发展、招商蛇口、建发股份等被给予“买入”评级，绿城中国、贝壳-W等也被给予“买入”或“增持”建议。

关键信息

• 购房补贴政策：多个城市推出购房补贴，尤其对多孩家庭和人才。
• 房企销售：百强房企销售同比跌幅扩大，TOP10和TOP11-30房企销售环比上升。
• 市场行情：地产与物业板块本周上涨，但市场整体仍面临下行压力。
• 土地市场：全国300城宅地成交面积同比大幅下降，平均溢价率维持在5%。
• 新房与二手房：新房成交面积环比微升，二手房成交面积环比下降，但同比略有上升。
• 库存与去化：重点城市库存去化周期较长，市场恢复不均衡。
• 政策支持：多地出台政策支持房地产市场，包括契税减免、贷款支持、公积金政策优化等。
• 公司动态：房企推进债务重组，物业及中介公司开展股份回购和管理优化。
• 估值与投资建议：部分房企及物业平台被给予“买入”或“增持”评级，市场存在潜在政策利好。

风险提示

1. 宽松政策对市场提振效果不佳。
2. 三四线城市市场恢复力度较弱，缺乏有效刺激。
3. 房企可能出现债务违约，对市场信心造成冲击。

投资建议

• 推荐稳健经营、具备持续拿地能力和改善产品优势的房企，如绿城中国、滨江集团、中国国贸。
• 中介平台如贝壳-W受益于政策利好和市场活跃度提升。
• 物管商管方面，推荐华润万象生活，因其稳健发展、商管龙头地位和积极分红政策。

总结

房地产市场在政策支持下有所回暖，但整体仍面临下行压力。购房补贴政策成为促进需求的新路径，尤其在二三线城市。百强房企销售额同比跌幅扩大，市场景气度承压。新房和二手房成交表现分化，一线城市相对较好，三四线城市恢复较弱。土地市场成交面积和溢价率均有所下降，但部分房企权益拿地金额居前。政策利好不断，但市场提振效果仍需观察。投资建议关注稳健经营、政策受益及具备核心竞争力的房企和物业平台。