20260629-东方金诚-持有型不动产ABS发展回顾与未来展望_浪潮之巅_乘风而起_6页_280kb

持有型不动产ABS发展回顾与未来展望总结

核心内容

持有型不动产ABS作为一种金融创新工具，正在成为我国存量资产盘活的重要路径。它通过资产信用独立、结构灵活、发行效率高等特点，填补了公募REITs与传统融资方式之间的空白，满足了不同市场主体在资产证券化方面的多样化需求。

主要观点

1. 政策驱动与市场需求双重推动
   在国家鼓励存量资产盘活的政策导向下，持有型不动产ABS迅速发展，成为连接私募与公募市场的关键工具。

2. 产品定位与创新特征
   持有型不动产ABS定位于场内标准化权益产品，具有资产信用独立、权益属性偏股性、平层结构、灵活杠杆、私募发行等优势，能够支持中小型资产和新型基础设施的证券化。

3. 市场发展迅速
   从2023年19.60亿元到2025年537.26亿元，发行规模实现爆发式增长，成为当前证券化市场增速最快的领域之一。

4. 资产覆盖广泛，央国企主导
   资产类型涵盖交通、能源、商业物业、产业园、租赁住房等，且以央国企（含城投）为主导，聚焦于核心区域，资产价值与城市基本面紧密相关。

5. 流动性逐步改善
   一级市场认购倍数高，二级市场成交规模大幅提升，显示市场正从融资工具向投资品转变。

6. 风险挑战依然存在
   包括现金流稳定性、运营能力、流动性与退出机制等，需通过制度完善和能力提升加以应对。

关键信息

发展现状

• 发行规模：2023年19.60亿元，2024年105.97亿元，2025年537.26亿元，同比增长406.99%。
• 资产类型：以交通基础设施为主（占比53%），覆盖能源、商业物业、产业园、租赁住房等。
• 发行主体：央国企占比超80%，民企与专业运营商逐步参与。
• 区域分布：集中于北上广深等核心城市，超60%项目位于核心区域。

未来趋势

• 资产端：推动不动产资产从信贷抵押品逻辑向现金流折现逻辑转型，实现资产分层与证券化路径重构。
• 主体端：倒逼发行人、管理人、投资者能力升级，形成专业化运营体系。
• 产品端：市场规模将持续扩张，资产类型向“新基建”领域拓展，区域覆盖逐步扩大，与公募REITs形成生态闭环。

风险与挑战

1. 现金流稳定性与估值压力
   资产信用依赖现金流表现，缺乏统一估值标准可能影响市场定价效率与投资者信心。

2. 运营能力成为关键变量
   运营管理能力直接影响资产证券化价值，若治理机制不完善，可能引发委托代理问题。

3. 流动性与退出机制不完善
   二级市场交易活跃度仍有限，与公募REITs的衔接机制尚未成熟，影响资产退出路径。

总结展望

持有型不动产ABS在政策与市场的双重推动下，已从试点走向成熟，成为盘活存量资产的重要工具。尽管面临诸多挑战，但随着制度完善与市场成熟，其未来有望与公募REITs形成“私募培育-公募退出”的完整生态，推动中国不动产金融体系向更高层次发展，助力实体经济高质量发展。

附：相关领域信息

宏观债市篇

• 宏观经济：关注利率债、信用债、地产债等。
• 黄金市场：与美国经济及美债走势相关。
• 债券机构行为：涵盖信用担保、融资租赁、金融租赁、证券等。

产业债篇

• 重点行业：AI与制造业、芯片、光伏、汽车、房地产、化工、半导体、机械、建筑、钢铁、水泥、煤炭、消费电子、低空经济、医药、港口、电力等。

地方政府与城投公司篇

• 重点区域：长三角城市群、广东省、江苏省、济南都市圈、石家庄都市圈、南昌都市圈、长株潭都市圈、武汉都市圈、山西中部城市群、成都平原经济区、重庆主城都市圈、西安都市圈、北部湾城市群、哈长城市群、沈阳都市圈、哈尔滨都市圈等。

金融行业篇

• 金融机构：城商行、保险、金融租赁、证券等。

资产证券化篇

• 主要产品：企业ABS、REITs。

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