20260129-联合资信评估-2025年不动产ABS市场分析_发行持续活跃_资产类别多样化_多层次REITs市场稳步构建_15页_1mb

2025年不动产ABS市场分析总结

核心内容

2025年中国不动产ABS市场在政策支持与市场需求的双重驱动下，呈现出“债权类产品稳中有进、权益类产品爆发增长”的格局。市场整体保持活跃，资产类别多样化，多层次REITs市场稳步构建，成为推动市场高质量发展的重要力量。

主要观点

• 政策驱动：监管政策体系化、精细化、常态化，推动不动产ABS市场从试点走向常态化、广覆盖、高质量发展阶段。
• 市场结构分化：CMBS/CMBN与类REITs仍是市场主力，但发行规模有所下降；持有型不动产ABS实现爆发式增长，公募REITs发行回归理性。
• 区域与主体集中：发行金额主要集中在东部沿海地区，地方国有企业占据主导地位，民营与外资企业参与度提升。
• 信用风险边际改善：尽管仍有违约与展期情况，但整体信用风险有所下降，市场趋于理性。
• 产品创新与机制完善：持有型不动产ABS成为连接私募与公募REITs的重要枢纽，未来将推动市场生态闭环。

关键信息

一、政策体系完善

1. 基金业协会发布《不动产抵押贷款债权资产证券化业务尽职调查工作细则》，提升尽职调查的标准化和可操作性。
2. 上交所修订《公司债券和资产支持证券发行上市挂牌业务指南》，明确ABS扩募机制，优化审核流程。
3. 国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)》，将商业办公、城市更新等纳入REITs范围，显著拓宽底层资产池。
4. 证监会发布《关于推动不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发展有关工作的通知》，首次将商业不动产纳入REITs试点范围，推动市场从“基础设施单轮驱动”向“基础设施与商业不动产双轮驱动”转型。

二、市场发行情况

1. 整体发行规模：2025年，CMBS/CMBN和类REITs占ABS市场总发行规模的9.57%，发行单数和规模同比略有下降。
2. 发行单数与规模：2025年CMBS/CMBN发行89单，类REITs发行60单，CMBS/CMBN发行单数占比提升至60%。
3. 发行利率与利差：CMBS/CMBN平均发行利率为2.55%，类REITs平均发行利率为2.46%，发行利差均在1%左右，显示优质资产仍具备稳定市场认可度。
4. 区域与主体分布：
   • 区域集中：发行金额主要集中在北京、上海、广东、浙江、山东等东部沿海省市。
   • 主体集中：地方国有企业是主要融资主体，发行金额占比达67%；中央国有企业次之，民营企业与外商独资企业参与度显著提升。
5. 信用表现：
   • 信用等级集中：新发产品信用等级仍以AAA为主，占比达97%。
   • 评级调整：2025年有5只证券发生评级变动，主要因底层资产保障程度下降，部分项目因增信主体级别调整而上调。
   • 违约与展期：2025年共有14只证券处于实质违约/展期状态，违约金额同比下降18.3%，市场信用风险边际改善。

三、持有型不动产ABS发展

1. 爆发式增长：全年发行29单，规模537.50亿元，同比激增480%和407%。
2. 特定标识项目：2025年实现从无到有，共5单项目设有特定标识，涉及金额50.93亿元。
3. 资产类型扩展：从以交通基建为主转向多元化布局，涵盖产业园、租赁住房、智慧停车场、新能源设施等。
4. 扩募机制：1单项目实现扩募发行，标志着持有型不动产ABS进入成熟阶段。

四、公募REITs市场

1. 发行情况：全年发行25单，规模473.28亿元，同比减少10.71%和24.72%，回归理性节奏。
2. 资产类型多样化：新增新型基础设施、市政基础设施等资产类型，整体资产类型更加均衡。
3. 发行主体结构：地方国有企业与民营企业发行金额占比接近，形成“国企主导、民企补充”的多元化格局。

未来展望

1. 政策完善：未来政策将围绕扩范围、优机制、强监管三大方向推进，进一步拓宽资产边界，完善持有型不动产ABS扩募、交易、信息披露等机制。
2. 持有型不动产ABS领跑：其将成为核心增长点，通过扩募机制实现资产池动态管理，推动资产证券化全链条生态。
3. 市场结构优化：从“信用依赖”向“运营能力”转型，推动市场从规模扩张向质量提升转变。
4. 多元化参与格局：预计未来将形成“国企主导、民企补充”的多元化融资主体格局，长期资金入市规模扩大，产品结构更加丰富。

结论

2025年，中国不动产ABS市场在政策引导与市场需求的共同作用下，逐步迈向高质量发展阶段。持有型不动产ABS作为市场新引擎，未来有望成为连接私募与公募REITs的关键枢纽，推动市场生态闭环形成。市场结构将更加多元，产品体系更加完善，助力盘活存量资产、降低债务压力、提升融资效率。