20250311-中诚信国际-不动产类资产证券化产品报告（2024年度）_CMBS产品发行节奏有所放缓_类REITs和持有型不动产ABS项目持续发力；存续期产品现金流大多不及预期_但资产估值相对稳定_13页

不动产类资产证券化产品2024年度总结

核心内容

2024年，中国不动产类资产证券化产品整体发行规模和数量有所增长，但CMBS产品发行节奏放缓，类REITs和持有型不动产ABS产品则持续发力。全年共发行124单不动产类资产支持证券，发行规模达2,173.81亿元，占同期交易所市场企业资产证券化产品发行总规模的18.35%。

主要观点

• CMBS发行放缓：2024年CMBS产品共发行57单，发行规模631.97亿元，分别同比下降4单和30.63%。发行主体主要为基础设施投融资公司和国央企房地产公司，其中国央企占比超90%。CMBS产品优先级抵押率大多介于60%~70%，产品期限普遍较长，以18年期为主，存续期现金流大多不及预期，但资产估值相对稳定。

• 类REITs发行大幅增长：2024年类REITs产品共发行62单，发行规模1,435.87亿元，分别同比增长100%和116.79%。发行主体以国央企电力生产与供应公司为主，其中国家电投发行数量和规模最多。类REITs产品底层资产主要为电厂项目和零售、办公物业，产品期限设计较为灵活，存续期现金流大多不及预期，但资产估值相对稳定。

• 持有型不动产ABS产品兴起：2024年持有型不动产ABS产品共发行5单，发行规模105.97亿元。底层资产类型逐渐丰富，包括长租公寓、办公和高速公路等。产品期限为16~66年不等，开放期设置较为灵活，预计2025年将保持快速增长态势。

关键信息

发行情况

• CMBS：发行57单，规模631.97亿元，同比下降6.56%和30.63%。
• 类REITs：发行62单，规模1,435.87亿元，同比增长100%和116.79%。
• 持有型不动产ABS：发行5单，规模105.97亿元。

发行主体

• CMBS：基础设施投融资公司（50.88%）、房地产公司（17.54%）、其他（31.58%）。
• 类REITs：央企（59.68%）、国企（37.10%）、民企（1.61%）、无实控人（1.61%）。
• 持有型不动产ABS：央企建筑公司为主。

底层资产分布

• CMBS：一线城市和新一线城市办公、混合和零售物业为主，占比77.20%。
• 类REITs：基础设施类资产（电厂、高速公路等）和产权类资产（办公、零售等）。
• 持有型不动产ABS：高速公路和办公物业为主。

产品期限与开放期

• CMBS：期限介于11.84~20.96年，以18年为主，每3年设有开放期。
• 类REITs：期限介于2.81~59.95年，以10~30年为主，每3年设有开放期。
• 持有型不动产ABS：期限介于16~66年，开放期为0.5~7年。

抵押率分布

• CMBS：优先级抵押率主要分布在60%~70%。
• 产权类类REITs：抵押率主要分布在60%~90%。
• 基础设施类类REITs：抵押率主要分布在70%~80%。

存续期表现

• CMBS：72.41%的底层资产现金流不及预期，48.28%的资产估值下调，下调幅度大多在5%以内。
• 产权类类REITs：25.81%的底层资产现金流不及预期，32.26%的资产估值下调，与现金流表现相比，估值相对稳定。
• 基础设施类类REITs：77.78%的底层资产现金流不达预期，偏离幅度主要在5%~20%之间，55.56%的资产估值下调，下调幅度大多在10%以内。

总结

2024年，不动产类资产证券化产品在整体发行规模和数量上呈现增长趋势，其中类REITs和持有型不动产ABS产品表现突出。CMBS产品发行节奏有所放缓，但仍是重要的资产证券化产品之一。类REITs产品因其在改善财务报表和降低资产负债率方面的优势，成为国央企的重点融资工具。持有型不动产ABS产品作为新兴产品，正逐步获得市场认可，并预计在2025年持续增长。整体来看，尽管经济下行对现金流造成一定压力，但资产估值相对稳定，反映出市场对不动产资产的持续信心。