【保利投顾研究院大湾区系列研究】粤港澳9市楼市周期轮动_15页_2mb

粤港澳9市楼市周期轮动总结

核心内容概述

本报告由保利投顾研究院发布，分析了粤港澳大湾区9个主要城市在2019年楼市周期轮动中的表现与未来走势。报告指出，不同区域城市因政策调控、市场需求、地理位置等因素影响，呈现出不同的周期特征和市场反应。

主要观点

1. 区域周期轮动差异

• 珠三角：周期领先，2014年下半年率先起量，15-16年成交大幅放量，随后因调控逐步趋弱、趋稳。
• 粤东：成交增幅大，尤其在珠三角密集调控后冲高，2018年开始走弱，调整幅度较大。
• 粤西：周期滞后，市场内生特征显著，2018年下半年开始成交趋弱但整体仍较稳。
• 粤北：成交释放相对平稳，2018年初清远外溢需求回落，成交率先回落。

2. 核心城市表现

• 深圳：市场高敏感度，周期引领全国，2018年有筑底回温迹象，但调控再度升级导致市场转冷。
• 广州：市场表现更稳，需求支撑力强，政策逐步改善，预期2019年调整幅度有限，大概率先筑底。
• 珠海：政策高度敏感，调控严格，市场调整幅度大，当前外围限购松动，成交有望逐步修复。

3. 外溢城市走势

• 强基本面类（佛莞惠中）：与核心城市联系紧密，市场预期受核心城市影响大，预计调整幅度可控，若放松限购有望持续承接外溢需求。
• 弱基本面类（清肇鹤）：量价短期跃升幅度大，部分城市已透支需求，投资退潮后市场回落幅度大，调整时间较长。

4. 内生型城市表现

• 强基本面类（江门/茂名/湛江/汕头）：内需支撑较强，市场调整幅度可控，市区抗风险能力较强。
• 弱基本面类（阳江/韶关/梅州/汕尾/揭阳等）：需求透支较多，后续支撑力不足，预计遇冷时间较长，属周期轮动尾端。

关键信息

楼市周期轮动特点

• 核心城市：深圳最早，广州和珠海滞后1-2季度。
• 外溢城市：佛山、东莞、惠州、中山等较早承接深圳外溢需求，清远、肇庆、鹤山等则滞后。
• 内生型城市：调控宽松，周期轮动滞后，强基本面城市表现相对领先。

调控政策变化

• 居民房贷端：限价改善重回“单合同”时代，房贷利率持续回调，向基准利率靠拢甚至打折。
• 政策端：核心城市政策微调，非核心珠三角城市试探局部放松。

后市展望

核心城市

• 深圳：市场供需矛盾突出，购买力强，客户高敏感，预期后市成交低温、价格高位波动。
• 广州：楼市基本面健康，刚需支撑力强，预计2019年调整幅度有限，大概率先筑底。
• 珠海：限购政策严格，市场持续调整，外围区域已有所放松，若政策持续松动，市场成交有望低位回升。

外溢城市

• 强基本面类：市场调整幅度可控，限购松动是筑底的重要时间点。
• 弱基本面类：市场回落幅度大，调整时间较长。

内生型城市

• 强基本面类：2019年市场或将持续调整，下半年表现好于上半年。
• 弱基本面类：预计遇冷时间较长，属周期轮动尾端。

附录：调控政策详情

首套房贷利率上浮比例

粤东西北首套房贷利率上浮比例

总结

报告全面分析了粤港澳大湾区9市楼市周期轮动情况，指出不同区域城市因政策、市场、地理等因素表现出显著差异。核心城市如深圳、广州、珠海市场波动大，政策调控影响显著；外溢城市如东莞、中山、惠州等受核心城市影响较大，市场调整幅度可控；内生型城市如茂名、汕头等因本地需求支撑较强，市场调整相对滞后。2019年，核心城市或将持续寻底，外溢城市调整时间差异明显，内生型城市则需关注基本面支撑力与政策松动的影响。