20230222-华创证券-房地产行业重大事项点评_高能级城市复苏开启_重视左侧布局机会_6页_703kb

报告摘要

房地产行业重大事项点评总结

核心内容

近期，部分高能级城市房地产市场出现回暖迹象，反映核心城市正逐步复苏。同时，低能级城市市场仍面临库存高企和基本面疲软的问题，难以享受复苏带来的需求外溢。整体来看，房地产行业在2023年将呈现震荡行情，但高能级城市具备较强的上行潜力。

主要观点

高能级城市复苏迹象明显
- 二手房市场在11个城市中正月成交面积同比增长27%，仅略低于2021年水平。
- 新房市场虽表现较弱，但核心一二线城市楼盘带看量及转化率提升，市场复苏信号明确。
- 预计2023年高能级城市市场将延续复苏趋势，部分城市下半年可能面临上行压力。
政策支持与市场预期改善
- 12月以来，东莞、佛山、武汉、扬州等城市密集出台有效放松政策，精准打击购房痛点，如首付比例和二套房认定标准。
- 土地市场回暖，如杭州、北京等地土拍市场热度上升，对居民预期产生积极影响。
低能级城市复苏困难
- 低能级城市面临超前卖地、产业和人口兑现不足、库存高企等基本面问题，难以享受高能级城市复苏带来的需求外溢。
- 流动性充裕的房企仍难以下沉投资，预计2023年低能级城市将延续缩表行情。
销售总量与基数效应
- 尽管2023年全国地产销售总量仍存压力，但由于2022年Q1销售占比高（23%），Q4占比下降（25%），即使全年销售热度基本持平，下半年同比增速仍可能被动改善。
- 以销售面积下滑3%测算，1-2月销售面积增速为-35%，12月增速为+33%。
投资策略建议
- 在震荡行情中，重视左侧布局机会，关注估值中枢底部的公司。
- 推荐关注“两个中心，一个基本点”：
  - 以高能级城市复苏为中心，关注土储占比高或在高能级城市逆势拿地的公司。
  - 以国央企估值修复为中心，受益于信用坍塌重塑，销售、拿地、融资端均有改善。
  - 以逐步建立护城河为基本点，关注未来剩余收益展望期限拉长的公司。
- 具体推荐公司包括：越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份。

关键信息

政策支持：核心城市政策放松精准有效，带动市场回暖。
市场预期：土地市场回暖改善居民预期，推动销售复苏。
复苏持续性：2022年核心城市成交面积远低于需求中枢，存在超跌反弹空间。
低能级城市问题：库存高企、产业人口兑现不足，难以享受复苏红利。
销售结构影响：由于2022年基数效应，2023年下半年销售同比增速可能被动提升。
投资建议：关注高能级城市复苏、国央企估值修复及具备护城河的公司。

风险提示

微观传导机制失灵可能导致房企缩表无法有效终结。

团队介绍

组长、首席研究员：单戈
中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022年加入华创证券研究所。
助理研究员：许常捷
同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资，2022年加入华创证券研究所。

投资评级体系

公司投资评级：
- 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上
- 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%
- 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间
- 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间
行业投资评级：
- 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上
- 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%-5%
- 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上