和君：2022房屋工程建设行业白皮书_67页_23mb

房屋工程建设行业白皮书总结

核心内容概述

房屋工程建设行业作为国民经济的重要物质生产行业和支柱产业，2021年总产值突破29万亿元，其中房建行业贡献超过六成。行业正处于从高速增长向高质量发展转型的关键阶段，受到“房住不炒”政策、城镇化红利、以及“两新一重”等城市更新项目的影响，市场格局和竞争态势正在发生深刻变化。新技术如建筑工业化、智能化、绿色化正在加速发展，推动行业向更高效、可持续的方向演进。

主要观点与关键信息

1. 行业发展趋势

• 增长放缓：建筑业总产值增速从2011年的20%以上逐步降至个位数，2021年增速为11%，表明行业进入转型期。
• 房建行业地位：房建行业产值占建筑业总产值的60%以上，是建筑业的主要子领域。
• 政策引导：国家通过“房住不炒”、城镇化、以及“两新一重”等政策推动行业向高质量发展转型。
• 技术驱动：建筑工业化、智能化、绿色化等技术推动行业变革，提升效率和可持续性。
• 区域市场割裂：区域市场差异大，导致建筑企业难以复制成功经验，地方保护主义仍然存在。

2. 建筑企业竞争格局

• 国有及国有控股企业优势明显：2020年，国有及国有控股企业完成产值9.6万亿元，占建筑业总产值的36.3%；新签合同额占全国建筑业企业的46.9%。
• 中央企业市场集中度提升：2020年，建筑类中央企业新签合同额达12.05万亿元，占国有及国有控股企业新签合同额的79.1%，占全行业新签合同额的37.1%。
• 民营企业发展受限：尽管政策有所支持，但民营建筑企业在大型项目中仍处于劣势，竞争压力大。
• 行业“规模不经济”现象：企业规模扩大并不一定带来效率提升，行业集中度偏低，难以形成规模效应。

3. 商业模式与盈利情况

• 传统商业模式：以施工为主，利润率低，近十年平均为3.5%。
• EPC模式：融合设计、采购和施工，提升效益，但多数企业尚未充分发挥其优势。
• 盈利趋势：2011-2021年，全国建筑业企业利润总额增长显著，但增速连续五年下降。
• 产值利润率：2021年为2.92%，首次跌破3%，显示行业盈利能力面临挑战。

4. 建筑企业资源与能力评估

• 资源类型：包括品牌、合作关系、人才、技术创新、财务资源。
• 能力维度：分为战略能力、业务能力和支撑保障能力，涵盖战略引领、市场营销、项目交付、组织管理、风险控制等。
• 核心资源：稀缺资源如大客户资源、区域政府绑定能力、成本控制能力、核心技术资源、政策倾斜优势、优质劳务资源、战略眼光等，是企业成功的关键。

5. 竞争规则与行业参与者

• 行业参与者：包括原材料供应商、设备制造商、金融机构、投资方（政府、房地产企业、制造业企业）等。
• 底层驱动力：固定资产投资是行业发展的核心驱动力，尤其对房建行业而言，房地产投资是主要来源。
• 长期驱动力：包括技术进步、客户需求升级、消费偏好变化、城镇化持续推进、企业功能转变等。
• 竞争策略：平台型企业注重生态、协作与共赢；大型企业聚焦转型升级；中小企业采取极限聚焦、垂直多元、向上包围、加入共同体等策略。

6. 产业政策与技术创新

• 近期重要政策：包括推动农村危房改造、建筑垃圾减量化、绿色建筑创建、智能建造与建筑工业化协同发展、老旧小区改造等。
• 技术创新：建筑企业正积极探索数字化转型、智能建造、装配式建筑等，以提升竞争力和盈利能力。
• REITs试点：2020年4月，证监会和发改委启动基础设施REITs试点，为建筑企业资产盘活提供新路径。

细分市场研判

1. 住宅市场

• 商品住宅：受房地产调控影响，增速放缓。
• 保障性住房：政策推动下，发展较快。
• 老旧小区改造：政策支持，成为重要增长点。

2. 商业建筑

• 商业及服务用房屋：市场需求稳定，但竞争激烈。
• 办公用房屋：受经济形势影响，需求波动。
• TOD模式：城市更新背景下，成为重点发展方向。

3. 公共建筑

• 科研、教育和医疗用房屋：受政策和投资影响，需求稳定。
• 文化、体育和娱乐用房屋：随着消费升级，市场潜力大。
• 交通建筑：与城市化进程紧密相关，投资需求大。

4. 工业建筑

• 工业建筑概述：包括高技术制造业、智能制造等，技术密集型项目增多。
• 高技术制造业：推动产业升级，技术要求高。
• 智能制造：提升生产效率，优化资源配置。

总结

• 行业前景：房建行业正处于转型期，未来将更多依赖技术创新和商业模式升级。
• 竞争趋势：大型央企和国企占据主导地位，中小企业面临挑战，需寻求差异化发展路径。
• 区域发展：区域市场割裂现象显著，地方保护主义影响企业跨区域发展。
• 政策导向：国家政策推动绿色、智能、可持续发展，为行业提供新机遇。
• 企业转型：从单一施工商向综合服务商转变，是行业发展的必然趋势。

建议

• 大型企业：应加快向综合服务商转型，提升技术与创新能力。
• 中小企业：需聚焦细分市场，寻找差异化竞争优势。
• 行业整体：应重视数字化转型、绿色化发展，提升综合服务能力。

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