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【招商房地产】二手房网签面积同比增幅扩大——样本城市周度高频数据全追踪总结

核心内容概览

本报告分析了2026年5月1日至5月7日样本城市的新房与二手房网签面积变化趋势，并结合其他相关指标如价格、带看人数、流动性、土地市场等，提供了对房地产市场运行情况的深度解读。

主要观点

1. 新房网签面积

• 同比转负：2026年5月1日至5月7日，样本城市新房网签面积同比降幅为-10%，贸易五省新房网签面积同比也转负。
• 环比表现：新房网签面积环比低于过去4年同期水平。
• 城市能级差异：
  • 一线城市新房网签面积同比由+7%转为-44%。
  • 二线城市新房网签面积同比由+1%转为-38%。
  • 三四线城市新房网签面积同比由-35%扩大至-28%。

2. 二手房网签面积

• 同比增幅扩大：2026年5月1日至5月7日，样本城市二手房网签面积同比增幅达+17%，贸易五省二手房网签面积同比增幅也扩大。
• 环比表现：二手房网签面积环比低于过去4年同期水平。
• 城市能级差异：
  • 一线城市二手房网签面积同比由+42%转为+10%。
  • 二线城市二手房网签面积同比由+10%转为+10%。
  • 三四线城市二手房网签面积同比由+10%扩大至+10%。

3. 二手房市场趋势

• 日均网签面积：二手房日均网签面积高于2020-2022年及2024-2025年同期水平，但低于2023年同期。
• 价格与租金变化：
  • 2026年3月，北京、广州、深圳二手成交价格同比降幅收窄，上海与上月持平。
  • 北京、上海、广州租金同比降幅收窄，深圳租金同比增幅收窄。
  • 北京、上海、广州租金回报率上升，深圳租金回报率下降。
• 带看人数：2026年4月，12个样本城市平均带看人数环比下降12%，同比上升4%。

4. 土地市场表现

• 土地成交面积：2026年1-4月，全国土地成交建面同比降幅扩大至-20%，成交均价同比降幅收窄至-21%。
• 城市能级分析：
  • 一线城市土地成交面积同比-29%，均价同比-22%。
  • 二线城市土地成交面积同比-38%，均价同比-24%。
  • 三四线城市土地成交面积同比-28%，均价同比-11%。
• 溢价率与流拍率：
  • 土地溢价率由上月上升4.5 PCT至7.7%。
  • 流拍率由上月下降12.6 PCT至5.4%。
• 土地出让金：2026年4月，全国土地出让金同比降幅扩大至-36.1%。

5. 库存与去化周期

• 推盘未售库存：2026年3月，一线城市、二线城市、三四线城市推盘未售库存均较上月下降。
• 去化周期变化：
  • 拿地未售去化周期较2月下降。
  • 开工未售去化周期较2月下降。
  • 推盘未售去化周期较2月上升至64.8个月。

6. 居民金融数据

• 居民中长期存款：2026年3月，居民新增存款趋势同比降幅收窄，存款余额趋势同比增幅收窄。
• 居民新增中长期贷款：2026年3月，居民新增中长期贷款趋势项同比降幅收窄，但趋势项同比降幅扩大。

7. 流动性前瞻指标

• 2026年5月，宏观层面流动性环比宽松力度扩大，同比紧缩力度收窄。

关键信息

• 新房市场：整体呈下行趋势，同比转负，环比表现不佳，尤其三四线城市跌幅显著。
• 二手房市场：同比增幅扩大，但环比仍低于过去4年同期，显示市场仍处于复苏阶段。
• 土地市场：成交面积同比降幅扩大，但成交均价降幅收窄，溢价率上升，流拍率下降。
• 库存去化：推盘未售去化周期上升，显示市场去化压力较大。
• 居民金融行为：存款和贷款趋势出现分化，可能反映市场信心变化。
• 政策与市场预期：流动性改善，但政策效果尚未完全显现，市场仍需观察后续政策落地情况。

风险提示

• 总购房需求改善进程不及预期
• 二手房挂牌量下降不及预期
• 新房去化不及预期
• 房企拿地力度不及预期

数据来源

• 房管局、统计局、中国人民银行、Wind、贝壳、CRIC、中指院数据库、招商证券

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