【戴德梁行】2022年一季度成都写字楼及零售市场报告-35页_8mb

2022年第一季度成都商业地产市场总结

核心内容

2022年第一季度，成都商业地产市场在疫情反复、春节假期及传统退租期的多重影响下表现冷清，但整体发展思路明确，政策支持持续，市场具备长期增长潜力。

主要观点

经济数据

• 2021年，成都市实现地区生产总值19,916.98亿元，位居全国第七，同比增长8.6%。
• 固定资产投资总额同比增速为10.0%。
• 社会消费品零售总额达9,251.8亿元，同比增长14%。
• 进出口总额为8,222亿元，同比增长14.8%。
• 城镇居民人均可支配收入为52,633元，同比增长8.3%。

政策导向

• 2022年两会明确经济增长目标为5.5%，推动数字经济、扩大内需、促进房地产行业新模式探索。
• 成都市“十四五”规划提出建设世界文创名城，目标为2025年文创产业增加值达3100亿元-3400亿元，上市（挂牌）文创企业不少于50家，市级以上文创产业园区达80个，具有国际国内影响力的文创品牌不少于30个。
• 成渝地区双城经济圈规划提出，2025年初步建成西部金融中心，推动成渝地区基础设施和产业发展。

成都都市圈发展

• 2022年成都都市圈将实施194个重大项目，总投资达12,241.3亿元，年度计划投资1,060.1亿元。
• 项目涵盖产业发展、生态环保、基础设施及公共服务等领域，其中成德眉资同城化发展是重点。

甲级写字楼市场

主要指标

• 租金：111.9元/平方米/月，环比下降0.1%。
• 空置率：13.4%，环比上升0.6个百分点。
• 净吸纳量：-16,520平方米，因新增供应为零，加上退租影响。
• 存量：2,703,556平方米，维持不变。

市场表现

• 本季度市场冷清，受春节、疫情及传统退租期影响。
• 金融城部分楼宇有大面积退租，导致净吸纳量为负。
• 中央商务区、东大街租金下降，而金融城和大源租金已恢复至疫情前水平。

未来供应

• 2022-2025年，金融城、攀成钢等区域将有大量新增供应，缓解供需矛盾。
• 金融城预计新增供应659,320平方米，攀成钢预计新增229,000平方米。

成交租户

• 本季度专业服务和TMT行业表现突出，成交占比分别为37%和34%。
• 金融服务类企业成交占比达17%，显示市场活跃度有所回升。

优质零售物业市场

主要指标

• 租金：620.9元/平方米/月，环比下降1.3%。
• 空置率：7.7%，环比上升0.7个百分点。
• 净吸纳量：-33,863平方米，因新世界百货关店。
• 存量：7,271,323平方米，小幅上涨。

市场表现

• 本季度多个购物中心进行调场升级，导致空置率上升。
• 春盐商圈和交子商圈销售额占比较大，春盐商圈占35%，交子商圈占15%。
• 坪效方面，部分小型项目表现优异，如凯德广场新南店、青羊万达广场等。

未来供应

• 2022-2025年，交子商圈将新增SKP、大魔方等项目，提升市场格局。
• 攀成钢商圈将新增ICD项目，改善优质零售物业稀缺状况。

季度热点

• 首店经济：2021年成都首店数量创新高，达801家，其中全国首店78家。
• 地标升级：IFS、太古里等项目持续引进品牌首店，推动市场升级。

趋势预测

• 市场需求回暖：随着疫情缓解，二季度市场有望回暖。
• 租赁难度提升：成本上涨和租金下调将影响租赁市场。
• 城南发展：城南区域将有约32万平方米新增供应，带动市场发展。
• 传统百货衰退：受消费者习惯变化和高品质项目冲击，传统百货逐渐淡出市场。
• 旧改项目增加：旧改商业项目持续发力，提升市场特色和多元化。
• 首店持续增长：在新旧项目同时引入首店的背景下，成都首店经济有望持续增长。

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