房地产行业专题研究：风起于长江之末，利兴于一体之时_18页_1mb

长三角一体化发展对房地产行业的影响分析总结

核心内容

长三角一体化上升为国家战略，成为推动区域高质量发展的重要举措。该战略旨在将长三角建设为“全球资源配置的亚太门户”和“具有全球竞争力的世界级城市群”，并从交通互联互通、创新驱动、生态管理、信息网络建设、公共服务等多个维度推进。

主要观点

1. 战略定位：

   • 长三角一体化是国家战略，目标是在2020年基本形成世界级城市群框架。
   • 当前长三角发展质量仍需提升，尤其在人均GDP和地均GDP方面，低于其他世界级城市群。

2. 发展历程：

   • 长三角一体化经历了四个阶段：上海经济区的起步阶段（1982-1988）、自发合作阶段（1990-2005）、制度建设阶段（2005-2014）、国家战略阶段（2014年至今）。

3. 示范区建设：

   • 青浦、吴江、嘉善作为“上海、江苏、浙江交界处”，设立长三角一体化示范区，具有示范作用。
   • 三地已推进多项产业及基础设施建设，如华为基地、京东方等企业参与打造万亿级信息产业集群。

4. 房地产市场影响：

   • 长三角一体化对房地产市场的影响主要体现在需求端，短期内因产业对人才需求增加，各地推出人才落户政策，提供购房资格。
   • 中长期来看，随着人口流入和城镇化率提升，房地产市场购房需求将逐步上升。
   • 龙头房企因在长三角地区布局广泛，将更受益于一体化进程。

关键信息

• 一体化发展三年行动计划（2018-2020年）：

  • 聚焦六个方面：交通互联互通、创新驱动、生态管理、信息网络建设、公共服务、人才落户政策。
  • 推进17个“断头路”项目，提升区域间互联互通水平。

• 人才落户政策：

  • 各城市推出不同政策，如南京、合肥、宁波等，降低落户门槛，促进人才流入，间接推动购房需求。

• 房地产企业布局：

  • 中南建设、新城控股等龙头房企在长三角地区可售货值占比超过50%。
  • 上实发展、中华企业、苏州高新等房企在青浦、吴江、嘉善区域开展房地产业务，值得关注。

• 房地产市场现状：

  • 2018年长三角商品房销售面积占比约19%，库存去化周期为55个月，低于2014年水平。
  • 土地市场方面，2018年全类型土地成交面积占300城市比重为32%，出让金占37%。

风险提示

1. 长三角一体化仍处于初步阶段，发展规划纲要尚未正式落地。
2. 示范区设立对相关企业的影响存在不确定性。
3. 人口结构及规模变化具有不确定性。
4. 房地产行业调控力度加大，可能对房企经营产生负面影响。
5. 行业库存抬升快于预期，可能影响市场表现。

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目录索引

• 长三角一体化上升为国家战略 4
• 长三角一体化发展历程 5
• 长三角一体化发展示范区进展 9
• 长三角一体化对房地产市场的影响 13

图表索引

• 图1：世界城市群区位对比 5
• 图2：长三角三省铁路客运量及全国比重 8
• 图3：2017年长三角城市轨道交通在建规模及同比 8
• 图4：长三角城市群空间格局及上海地区战略协调区图 10
• 图5：青浦、吴江、嘉善一体化示意图 11
• 图6：长三角商品房销售面积及占比 13
• 图7：长三角地区商品房中期库存及去化周期 13
• 图8：长三角重点一二线、三四线商品房销售面积增速 13
• 图9：长三角重点一二线、三四线房价增速 13
• 图10：长三角地区土地出让金情况 14
• 图11：长三角地区成交建面与楼面价增长情况 14
• 图12：2018-2020年常住人口城镇化率提升比例 15
• 图13：2020-2030年常住人口提升预测 15
• 图14：龙头房企在长三角地区可售面积及占比 16

联系方式

• 广州市：广州市天河北路183号大都会广场5楼，邮政编码510075
• 深圳市：深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦31层，邮政编码518026
• 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码100045
• 上海市：上海市浦东新区世纪大道8号国金中心一期16楼，邮政编码200120
• 香港：香港中环干诺道中111号永安中心14楼1401-1410室

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，十年房地产研究经验。
• 郭镇：联席首席分析师，清华大学工学硕士，七年房地产研究经验。
• 李飞：资深分析师，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年进入广发证券发展研究中心。
• 邢萃：研究助理，上海财经大学应用统计硕士，2018年进入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

重要声明

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权益披露

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