一篇报告看懂一家房企系列（2）：滨江集团深度报告，债务期限结构稳定，新增土储集中杭州-20200920-安信证券-21页_952kb

滨江集团深度报告总结

公司总览

滨江集团成立于1992年，1999年完成改制，2008年上市，2019年全口径销售金额达1120.6亿元，排名前35。公司实际控制人为戚金兴先生，截至2020年6月末，合计控制公司股权54.45%。公司管理架构较扁平，由四大区域公司与投资、资金、人力等职能部门共同构成经营层。主营业务包括房地产开发、酒店服务、房产租赁和物业管理，2020H1营业收入中房地产开发占比97.4%，酒店服务和房产租赁占比1.4%，物业管理占比1.2%。

资产可持续性分析

存货：区域型房企，项目集中杭州

• 公司存量土储总建面为1262万方，其中杭州占比56%，浙江省内其他城市占比36%，省外占比8%。
• 项目主要集中在杭州及周边三四线城市，2020年新增土储总规划建面354.5万方，对应地价655.7亿元。
• 2020H1拿地强度高达96%，高于监管观察指标40%，但土地储备充足，土储倍数为3.7。
• 公司项目分布集中在9个城市、3个城市圈，其中杭州占比49.4%，嘉兴、金华、温州等城市占比相对较高。

固定资产和投资性房地产：聚焦杭州，出租率保持较高水平

• 公司（投资性房地产+固定资产）/总资产为3.4%，商业项目基本布局于杭州，出租率保持在较高水平。
• 2017-2019年商业地产出租率维持在98%左右，2020H1下降至91%，主要受武林壹号写字楼首次招租影响。

广义负债可持续性分析

债务结构：以银行贷款为主，有息负债抵质押率偏高

• 公司融资以银行贷款为主，2020H1银行贷款占比达70%，境内债占比29%。
• 有息负债抵质押率处于较高水平，2020H1为69%，高于TOP50中位数51%。
• 短债占比较低，2020H1短期有息负债占比24%，长期有息负债占比76%。

偿债能力：短期偿债能力强，长期偿债能力需优化

• 现金短债比为1.79倍，高于监管红线，短期偿债压力较小。
• 2020H1净负债率为96%，高于行业中位，但略低于100%监管红线。
• 剔预资产负债率为72%，略高于70%监管要求，但后续压降压力不大。

表外不确定性：相对可控

• 少数股东权益、长期股权投资占比低于TOP50中位，表外不确定性整体可控。
• 其他应收款占比为14%，高于TOP50中位9%，但未见重大资产出售。

未来经营视角下的信用资质变化

资产可持续

• 拿地集中度明显上升，1-8月在TOP1、TOP3、TOP5城市拿地规划建面占比分别为74.9%、91.2%、100.0%，较2019年分别提升21.2、6.6、2.2个百分点。
• 拿地强度提升至83.2%，远高于40%观察指标，但土地储备充足，对经营规模和市占率影响可控。
• 销售实现平稳增长，1-8月合同销售金额788.5亿元，同比增长11.4%，完成全年目标的78.9%。
• 未披露回款率情况。

广义负债可持续

• 公开市场融资顺畅，1-8月累计净融资6.0亿元，发债利率总体下行，平均发行利率3.68%。
• 发债久期总体拉长，中票和短融发行期限分别为3年、1年，长久期品种增加，总体发行期限2.0年。

公司治理可持续

• 控股结构稳定，未见重大变动。
• 高层未发生重大变动。
• 多元化业务发展较慢，物业板块发展较好，旗下滨江服务于2019年上市，2020年中报在管建筑面积达1680万方，同比增长28.2%。

风险提示

• 数据统计偏差
• 房地产调控政策超预期

关键指标汇总