20170319-招商证券-帮您_降噪_跟踪房地产月度全数据_股票补涨3因素其2发生变化__配置上仍以蓝筹白马优先_25页_1mb

股票补涨3因素其2发生变化、配置上仍以蓝筹白马优先

核心内容概述

本报告分析了房地产行业当前的基本面与流动性变化，并对房地产股票的配置策略进行了展望。报告指出，房地产复苏已走在经济复苏曲线之前，但未来仍面临调整。在配置建议上，仍以蓝筹白马为主，短期关注中等规模公司和新经济领域。

核心观点一：行业基本面VS流动性

行业最新变化及展望

1. 基本面维度：

   • 房地产对经济的传导持续体现，经济产出缺口持续收窄，表明供需关系改善。
   • 17年上半年属于小周期下行中段，但中周期改善尚未完成，预计中周期顶部在2019年左右。
   • 1-2月全国房地产销量累计同比+25.1%，但仍在下行通道中，受三四线城市短期发力影响，后期将回落。
   • 房地产投资增速继续下行但仍处于相对高位，预计全年投资增速或超3%。

2. 流动性维度：

   • 2月招商货币活化指数（M1-M2口径）为6.94，环比下降1.6，显示流动性逐步收紧。
   • 房价作为滞后指标，17年1月已见顶回落，一线城市最先回落，三四线城市仍在滞后回升。
   • 货币活化指数与房价指数存在领先与滞后的关系，显示市场重心正在转移。

核心观点二：配置建议

配置组合建议

• 蓝筹白马优先：行业进入存量时代，消费升级加速行业集中，蓝筹公司具备稳定增长潜力，如侨城、保利、新城、华发、首开等。
• 高折价标的：如北辰等，具备估值修复空间。
• 新经济领域：长租领域关注世联，物流关注南山、东百，大健康关注苏宁，房地产基金关注嘉宝。

配置策略变化

• 三因素中前两个发生变化，估值修复接近中枢，流动性主导短期市场。
• 三四线城市短期表现超预期，但未来调整将表现为斜率平缓，政策调控持续。
• 行业小周期调整阶段，蓝筹公司内部仍有超额收益空间，指数层面机会需等待下半年。

核心观点三：房地产股票超额收益区间仍需等待

指标传导关系

• 销售 → 资金 → 新开工 → 投资（房价）的传导链条基本成立。
• 投资增速滞后于销售，但仍在高位，受低利率、房价预期稳定、资金链宽裕等因素支撑。
• 货币活化指数加速回调，显示市场对房地产的配置意愿减弱。

行业调整周期判断

• 房地产小周期见底预计在2017年4季度左右，未来4-10个月将进入调整期。
• 融资端态度变化是观察变量，当前开发商资金链指数为135%，仍相对宽裕。

关键数据与趋势

销量与投资数据

• 1-2月全国销量累计同比+25.1%，季调同比+19.9%。
• 房地产投资累计同比+8.9%，季调同比+7.6%。
• 新开工增速继续回调，但住宅部分有所回升，反映补库存效应。

资金来源数据

• 国内贷款来源增速因低基数回升，但后期将回落。
• 自筹资金增速显著回调，反映融资限制。
• 销售回款中定金及预付款项回调幅度较小，个人按揭项调整明显。

库存去化周期

• 一线城市库存去化周期整体回升，三四线城市库存去化周期下降。
• 2月库存去化周期数据分化明显，部分城市如厦门、深圳库存去化周期较高。

行业与城市表现

全国房价走势

• 一线城市除深圳外均上涨，重点二线城市分化明显。
• 三线城市房价多数上涨，但整体趋势仍偏弱。

楼面均价变化

• 一线城市楼面均价整体下降，重点二线城市楼面均价分化。
• 三四线城市楼面均价多数上涨，但部分城市如福州、厦门涨幅较大。

投资评级与公司评级

行业投资评级

• 推荐：行业基本面向好，指数有望跑赢基准。
• 中性：基本面稳定，指数跟随基准。
• 回避：基本面转弱，指数可能跑输基准。

公司短期评级

• 强烈推荐：公司股价涨幅超基准20%以上。
• 审慎推荐：涨幅在5-20%之间。
• 中性：涨幅在±5%之间。
• 回避：涨幅弱于基准5%以上。

公司长期评级

• A：公司长期竞争力高于行业平均水平。
• B：与行业平均水平一致。
• C：低于行业平均水平。

团队信息与声明

• 研究团队：赵可（博士）、刘义、黄梓钊。
• 团队荣誉：2016年新财富房地产行业入围奖。
• 免责声明：本报告基于合法信息编制，仅供参考，不构成投资建议，不承担因使用报告产生的直接或间接损失责任。