20170523-招商证券-帮您_降噪_跟踪房地产月度全数据_3季度房地产上游或强于下游_房地产股票仍遵循逆向投资和区域机会结合_30页_1mb_1mb

房地产行业三季度分析总结

核心内容概述

本报告分析了2017年房地产行业的基本面、流动性及配置逻辑，指出房地产行业复苏对经济的传导持续体现，但整体仍处于调整阶段。行业基本面方面，销量、新开工、投资及资金来源等指标均出现回落，且趋势表明底部将在四季度之后显现。从上下游关系看，三季度房地产上游表现或强于下游，是一种修正。同时，强调“逆向投资逻辑”仍是当前房地产股票配置的主线。

主要观点

1. 行业基本面分析

• 销量：4月销量同比增速为7.7%，较3月和1季度分别回落7.0PCT和11.8PCT，一线城市、二线城市及三四线城市均贡献负增长，趋势上销量增速顶部在16Q1，未来仍将下行，底部或在四季度之后。
• 新开工：4月新开工同比增速为10.1%，较3月回落3.0PCT，较1季度回落1.5PCT。主因是销量边际转弱、库销比见底回升及资金链收紧，趋势上持续下行，高点在16Q1。
• 房地产投资：4月名义增速为9.6%，实际增速已明显回落至较低位，趋势上高点在16Q4，短期虽略有波动但不改下行趋势。
• 资金来源：4月资金来源同比增速为11.3%，较3月回落9.3PCT，主因是自筹资金和销售回款增幅收窄，趋势上继续下行，高点在16Q2。

2. 流动性分析

• 货币活化指数：4月M1-M2口径为7.73（↓-0.32），活定期口径为2.15（↓-1.22），显示市场配置动力减弱。
• 房价走势：70城房价同比于17年1月见顶回落，一线城市最先回落，三四线仍在滞后回升。房价调整滞后于销量等指标，反映行业配置意愿临短周期调整。

3. 配置建议

• 三季度趋势：上游表现或强于下游，是行业周期调整的修正。
• 价值股策略：强调“逆向投资逻辑”，推荐具有安全边际的蓝筹地产股，如侨城、保利等。
• 区域机会：粤港澳大湾区更符合市场风格，关注【侨城、华发、天健、龙光】等中长期价值型标的，【世荣、格力】为短期弹性标的。
• 新经济领域：长租、物流、大健康等转型方向值得关注，如【世联、南山、东百、苏宁、嘉宝】等。
• 行业判断：房地产指数超额收益将在三季度之后显现，市场仍需等待基本面改善。

关键信息

1. 3季度市场预期

• 上游表现：在去产能和供给侧改革背景下，上游行业基本面尚未完全反映前期复苏，三季度或有修正。
• 下游表现：下游行业如家电、家具等对房地产复苏反应较快，但因房地产行业仍在调整，下游亦面临寻顶压力。
• 行业底部：房地产销量底部预计在四季度之后，投资和资金来源增速也将持续下行。

2. 城市分化情况

• 房价表现：一线城市除深圳外均上涨，重点二线城市分化明显，部分城市出现价格回落。
• 楼面均价：一线城市整体下降，重点二线城市部分城市涨幅较大，部分城市价格明显下滑。
• 库存去化周期：一线城市和部分二线城市库存周期回升，三线城市整体下降。

3. 投资评级

• 公司短期评级：根据股价相对沪深300指数的涨幅，分为强烈推荐、审慎推荐、中性、回避。
• 行业投资评级：根据行业指数与沪深300指数的相对表现，分为推荐、中性、回避。

配置组合推荐

行业指标传导路径

• 销量→资金来源→新开工→投资：各指标之间存在滞后关系，销量调整影响资金来源，进而影响新开工和投资。
• 房价：作为滞后指标，反映市场配置意愿，与货币活化指数同步回调。

风险提示

• 资金链风险：开发商资金链红线为130%，跌破意味着行业风险上升。
• 政策影响：政策持续收紧，影响市场预期和资金流动。
• 流动性环境：无明显边际改善，价值股仍有增仓机会。

图表说明

• 库存去化周期：一线城市和部分二线城市库存周期回升，三线城市整体下降。
• 货币活化指数：显示市场配置动力减弱，与房价走势同步回调。
• 房地产指标传导路径：销量、资金来源、新开工、投资等指标存在明显的传导关系，反映行业周期变化。

结论

房地产行业仍处于调整阶段，三季度上游或强于下游，价值股仍是配置主线。粤港澳大湾区、新经济转型及区域机会值得关注。市场需等待基本面改善，关注房地产销量底部及投资复苏趋势。