20170422-招商证券-帮您_降噪_跟踪房地产月度全数据_房企资金链指数15年下半年以来首次跌破红线_逆向投资逻辑_仍是上半年主要逻辑_25页_1mb

房企资金链指数15年下半年以来首次跌破红线、“逆向投资逻辑”仍是上半年主要逻辑

核心内容概述

本报告分析了2017年上半年中国房地产行业基本面与流动性变化，并提出了相应的配置建议。核心观点指出，房地产行业已进入小周期调整阶段，但中周期仍处于改善过程中，预计在2019年左右达到顶部。同时，房企资金链紧张，资金链指数首次跌破130%红线，可能倒逼政策放松。此外，逆向投资逻辑仍是当前选股主线，关注具有安全边际和高折价的蓝筹地产股。

主要观点

1. 行业基本面分析

• 供需关系改善：房地产对经济的传导持续体现，经济产出缺口自2016年以来五次收窄，显示经济底部特征。供给侧改革影响了地产上下游预期，未来经济弹性可期。
• 销量趋势下行：1-3月累计同比+19.5%，3月当月同比+14.7%，趋势持续下行，预计底部在四季度之后。
• 新开工与投资趋势：新开工当月增速略有反弹，但趋势下行；投资当月增速亦有反弹，但趋势已见顶回落，全年投资增速预计超3%。
• 资金来源持续回落：国内贷款、自筹资金及销售回款增速均呈下行趋势，房企资金链指数降至128%，为15年下半年以来首次跌破红线，或倒逼政策放松。

2. 流动性分析

• 货币活化指数回落：3月货币活化指数（M1-M2口径）为7.55，较前值下降0.84；（活定期口径）为2.46，下降2.38。房价作为滞后指标，自2017年1月见顶回落。
• 房价与投资关系：房价最为滞后，受资金链紧张影响，开发商更倾向于降价回笼资金。

3. 配置建议

• 逆向投资逻辑：强调逆向投资仍是上半年选股主线，关注具有安全边际、高折价的蓝筹地产股。
• 区域主题影响：雄安新区和粤港澳大湾区作为区域经济“制高点”，短期主题炒作已帮助部分地产股完成估值修复。
• 行业周期判断：维持地产大周期高点至2019年左右的判断，下一个小周期可能在2017年四季度开启，调整期预计持续4-10个月。
• 配置组合建议：
  • 高折价资源型：首选业绩稳定增长的蓝筹地产股，如侨城、保利。
  • 中等规模成长潜力型：首选新城、华发、首开。
  • 粤港澳大湾区：侨城、华发、天健、龙光为中长期价值型标的，世荣、格力为短期弹性标的。
  • 新经济领域：长租领域关注世联，物流关注南山、东百，大健康关注苏宁，房地产基金关注嘉宝。

关键信息

• 销量与价格：一线除深圳外均涨，重点二线大多上涨，但三四线城市价格回落。
• 库存去化周期：一线城市和部分二线城市库存去化周期回升，三四线城市整体下降。
• 资金链紧张：房企资金来源持续回落，资金链指数降至128%，或引发政策放松。
• 行业调整阶段：当前行业处于小周期调整中段，预计底部在四季度之后。

行业与公司评级

• 行业投资评级：
  • 推荐：行业基本面向好，指数跑赢基准。
  • 中性：基本面稳定，指数跟随基准。
  • 回避：基本面走弱，指数跑输基准。
• 公司短期评级：
  • 强烈推荐：股价涨幅超基准20%以上。
  • 审慎推荐：股价涨幅在5%-20%之间。
  • 中性：股价变动幅度在±5%之间。
  • 回避：股价弱于基准5%以上。
• 公司长期评级：
  • A：竞争力高于行业平均。
  • B：竞争力与行业平均一致。
  • C：竞争力低于行业平均。

数据图表与分析

• 房地产传统观测指标传导：销售 → 资金 → 新开工 → 投资（房价），各指标滞后性不同。
• 房价与库存去化周期：一线城市和重点二线城市库存去化周期整体回升，三四线城市去化周期下降。
• 楼面均价变化：一线城市整体下降，重点二线城市分化明显，三四线城市部分城市楼面均价显著上升。

总结

报告指出，2017年上半年房地产行业进入小周期调整，但中周期仍处改善阶段，预计在2019年左右见顶。逆向投资逻辑仍是当前主要选股策略，关注高折价蓝筹股及区域主题带来的估值修复机会。房企资金链紧张，资金链指数跌破红线，可能促使政策放松。建议投资者关注具有稳定增长和战略潜力的地产股，以及新经济领域的相关标的。