2017-帮您“降噪”跟踪房地产月度全数据：为什么我们5月底开始看好地产上游但并不认为地产投资将出现向上拐点_32页-2mb

房地产行业分析报告总结

核心观点

行业基本面 VS 流动性

• 房地产业产出缺口在2季度大概率见顶，意味着房地产行业进一步补库存的动力开始回落。
• 经济小周期顶部可能滞后出现，未来1个季度经济数据仍大概率向好。
• 房地产上下游背离程度：有色 > 水泥 > 钢铁 > 煤炭 > 下游（家电/家居等），背离越大意味着修复空间越大。

投资趋势

• 6月名义投资增速小幅回升，主因建安费用，但实际增速已降至3.5%。
• 名义投资高点在16Q4，实际投资增速剪刀差明显扩大。
• 2017年全年名义投资增速预计放缓至5%-8%。

销量变化

• 6月销量同比增速反弹，主因低基数叠加季节性统计特点，但整体趋势仍在下行。
• 销量高点在16Q1，未来销量增速将维持下行通道，底部或在明年上半年。
• 一/二/三四线城市对销量增速贡献不同，其中三四线城市贡献最大。

资金来源

• 资金来源6月增速反弹，主因国内贷款和销售回款同比增幅扩大。
• 自筹资金同比增速持平5月，其他来源虽占比较小，但对增速变化有正向推动。
• 资金来源增速仍在回落通道中，未来将加速下滑。

新开工情况

• 新开工6月增速明显扩大，主因开发商补库存。
• 趋势上看，新开工呈现脉冲式调整，短期维持高位，四季度或承压。
• 新开工增速领先开发投资增速，但边际高点或已出现。

房价与库存

• 70城房价同比于17年1月见顶回落，一线城市最先回落，三四线城市仍在滞后回升。
• 深圳房价下跌，重点二线城市房价大多上涨。
• 楼面均价分化明显，一线整体下降，重点二线持续分化。
• 库存去化周期分化明显，一线/二线整体回升，三线大都下降。

配置建议

• 地产上游：近期表现优异主因供需错配，其中供给侧收缩影响更大。建议关注有色、水泥、钢铁等，因其背离程度大，修复空间大。
• 地产股票：短期流动性可能改善，出现补涨行为，但不应高估地产投资的持续性，应选取有安全边际、PE、NAV折价优势的股票进行配置。
• 重点城市：【侨城、华发、天健、龙光】为中长期价值型标的，【世荣、格力】短期弹性更大，【阳光城】在南沙有储备。
• 高折价资源型：首选业绩稳定增长的蓝筹地产股，尤其是受益于市场份额集中、战略积极、国企改革的央企地产股。
• 中等规模成长潜力型：首选【新城、华发、首开】，这三家公司估值有优势，业绩有保障，且具备规模增长潜力。
• 新经济领域：关注长租领域（如【世联】）、物流（如【南山、东百】）、大健康（如【苏宁】）、房地产基金（如【嘉宝】）。

行业指标传导路径

• 市场重心 -> 权益市场估值和改变货币活化度 -> 房价。
• 货币活化指数领先性观察，房价增速已步入调整区间。

附录信息

• 团队成员：
  • 赵可：招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师，博士，具有丰富的行业研究经验。
  • 刘义：高级分析师，从事房地产行业研究，有多年证券行业研究经验。
  • 黄梓钊：研究助理，金融学硕士。
  • 李洋：研究助理，管理学硕士。
• 团队荣誉：2016年新财富房地产行业入围奖。
• 投资评级：
  • 公司短期评级：强烈推荐、审慎推荐、中性、回避。
  • 公司长期评级：A（竞争力高于行业）、B（竞争力与行业一致）、C（竞争力低于行业）。
  • 行业投资评级：推荐、中性、回避。

注意事项

• 本报告基于合法取得的信息，但对信息的准确性和完整性不作任何保证。
• 报告内容和意见仅供参考，不构成对所述证券买卖的出价，不构成投资建议。
• 本公司或关联机构可能持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。
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