20211217-亿翰智库-房地产_关店300家的海底捞VS当下的房企_9页

海底捞与房地产企业：关店与收缩的启示

核心观点

无论是现金流行业还是非现金流行业，企业在发展过程中都可能面临相似的问题。具体包括：

1. 经验性错觉与惯性思维：过往的成功经验可能导致企业过度自信，忽视环境变化，从而导致战略错位。
2. 资本的短期逐利性：资本的介入可能使企业陷入短期利益的追逐，忽视长期可持续发展。
3. 黑天鹅事件的风险：虽然黑天鹅事件发生概率较低，但其影响不可忽视，企业需要建立适度的预警机制。

现实往往不会给予企业足够的时间去弥补错误，企业在面对挑战时必须迅速调整战略，避免陷入更大的困境。

相关研究

• 2020H1年报综述：房企在政策收紧下仍依赖高杠杆和多元化战略。
• 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021年更看好核心城市。
• 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿元，疫情冲击下实现8.7%增长。
• 年度盘点：2020年住宅成交呈现结构性特征，高能级城市更具优势。
• 行业研究：长沙成为全国学习的范本。
• 企业研究：华南房企扩张的终极选择是占领长三角。
• 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当。
• 企业研究：绿城通过“重装上阵”探底回升。

引言

海底捞的快速扩张曾被视为行业标杆，但2021年宣布关闭300家门店，引发了对其发展策略的反思。这一决策反映出企业在扩张过程中可能存在的战略失误和管理漏洞。与之类似，房地产行业在高杠杆扩张和多元化发展后，也正面临调整和收缩的挑战。

1、经验性错觉，惯性思维导致战略错位

1.1 扩张带惯性，2020年逆势新开544家门店

• 海底捞自2018年上市以来持续扩张，2020年新增门店达544家，创下历年峰值。
• 疫情冲击下仍坚持扩张，显示出对市场环境的误判。
• 2020年净利润同比减少87%，由23.47亿元降至3.09亿元。

1.2 房企高杠杆依赖，收敛意识欠缺

• 房企在政策收紧时仍依赖高杠杆模式，大量举债获取土地，坚持快周转策略。
• 多元化业务如养老、城市更新、长租公寓等，依赖地产开发回款，一旦资金受限，业务可能陷入困境。
• 高杠杆与多元化扩张使企业面临更大的风险，尤其在市场下行时。

2、资本裹挟，盲目性占主导

2.1 海底捞的盲目性—数据趋向均值，竞争力减弱

• 海底捞门店翻台率从2018年的5次/天降至2021年的3次/天，逐步接近行业平均值。
• 这表明企业在扩张过程中未能有效维持其核心竞争力。
• 选址错误、管理不善等问题导致部分门店经营不佳。

2.2 房企的盲目性—填坑的时间有限，时间不等人

• 房企为了上市或融资，大量借入高成本非标融资，盲目拿地。
• 城市覆盖过广，低能级城市需求不足，易形成库存。
• 高价拿地在房价受限背景下难以盈利，利润空间被压缩。
• 并购项目可能存在质量问题，财务报表利润不理想。
• 质量把控不足、管理效率低下，成为行业风险的重要来源。

3、反思，收缩，变革刚刚开始

3.1 海底捞开始收缩，管理同步优化

• 海底捞宣布关停300家门店，并启动“啄木鸟计划”。
• 重点改善经营不佳门店，强化职能部门，恢复大区管理体系。
• 强调企业文化与员工价值观，倡导“爱和信任”为核心的奉献精神。
• 设定翻台率低于4次/天不扩张新店，优化选店标准。

3.2 房企压力更甚，收缩是必然归属

• 房地产行业属于重资产行业，资金压力远高于餐饮行业。
• 土地储备存续期长，若市场下行，易形成存货积压。
• 房企需应对政策调控、市场下行和内部经营压力等多重挑战。
• 当前房企调整主要体现在：
  • 投资收缩：减少拿地，聚焦核心区域。
  • 组织架构调整：合并或拆分区域公司，优化人员配置。
  • 企业文化重塑：强化企业价值观，如华润置地的“永远用奋斗定义自己”。

总结

海底捞与房地产企业在扩张过程中均面临经验性错觉、资本裹挟和盲目性扩张的问题。面对市场变化和黑天鹅事件，企业需要及时调整战略，优化管理，强化企业文化，实现可持续发展。无论是餐饮还是房地产，企业在调整中寻求生存，是行业发展的必然趋势。