20230331-国海证券-专题研究_金融月度数据能否反映房地产的热度__17页_602kb

金融月度数据能否反映房地产的热度？——总结

核心内容

本报告探讨了2023年2月居民中长期贷款与30大中城市商品房成交面积出现背离现象的原因，并分析了金融月度数据在反映房地产热度方面的有效性。

主要观点

• 房地产市场从政策宽松到市场稳定需要两个阶段：购房信心恢复和居民加杠杆。
• 居民中长期贷款作为衡量居民加杠杆的重要指标，理论上应与房地产成交趋势同步，但实际数据中出现背离。
• 2023年2月，新增居民中长期贷款环比下降61.32%，而30大中城市商品房成交面积环比上升28.71%，两者背离显著。
• 这种背离并非2023年首次出现，自2011年以来多次发生，说明背离现象具有一定的周期性和复杂性。

关键信息

1. 口径差异导致背离

• 居民中长期贷款不完全等同于房贷
  该贷款包括经营性贷款、教育贷款、部分中长期车贷等，其中房贷占比约70%以上，但非全部。2022年4季度，房贷占比降至68.6%。
• 30大中城市商品房成交面积不包含二手房数据
  二手房成交面积与商品房成交面积走势基本一致，相关性约79%。同时，30大中城市成交面积仅占全国商品房销售面积的7.5% - 17.8%。

2. 转化节奏差异导致背离

• 首付比例和公积金贷款比例变化
  改善型购房群体占比提升，但其首付比例高于新房，影响销售金额转化为房贷的比重。2022年以来，多地调整公积金政策，进一步影响房贷数据。
• 贷款发放存在时滞效应
  2010-2015年，贷款发放与商品房成交之间存在约一个月的时滞，2016年后时滞缩短。通过调整成交面积时间差，发现贷款发放与调整后成交面积的相关性显著提升，9天时滞相关性达0.719，说明时滞效应对数据影响较大。

3. 特定时期扰动因素

• 提前还贷行为
  居民中长期贷款指标为新增余额，受提前还贷影响较大。2022年提前还贷金额约为2.28万亿元，2023年初搜索指数上升，预计对当月数据影响进一步加大。
• 房贷利率倒挂与商贷转经营贷
  2019年12月房贷利率倒挂后，经营性贷款比重上升，可能反映部分居民将商业贷款转为经营性贷款的行为。

风险提示

• 统计指标口径理解存在偏差；
• 历史数据预测未来存在偏差；
• 存在其他干扰因素，如政策变化、市场情绪波动等；
• 样本数据有限，可能不足以代表整体市场；
• 数据相关性不等于因果性，数据处理方式可能存在误差。

数据与图表分析

• 图1：展示人民币中长期贷款走势；
• 图2：全国住宅商品房占比；
• 图3：个人住房贷款占中长期贷款比重；
• 图4：17个样本城市二手房成交面积与30大中城市商品房成交面积对比；
• 图5：30大中城市成交面积与商品房销售面积的比值；
• 图6：百城住宅平均价格走势；
• 图7：30大中城市商品房成交面积与销售额关系；
• 图8：2010-2015年贷款与商品房成交面积互相关图像；
• 图9：2019-2022年贷款与商品房成交面积互相关图像；
• 图10：经营性贷款比重变化；
• 图11：住房贷款利率倒挂情况；
• 图12：百度“提前还贷”搜索指数走势。

表格数据

• 表1：2022年底购房首付比例降至两成的部分城市名单；
• 表2：划转成交面积后的数据相关性分析，显示时滞调整后相关性显著提高。

结论

居民中长期贷款和30大中城市商品房成交面积背离现象是多重因素共同作用的结果，包括贷款结构、统计口径、转化节奏和提前还贷行为等。虽然金融数据在一定程度上能反映房地产热度，但其与实际市场情况存在偏差，需结合其他数据和市场因素综合分析。