20140506-广发证券-房地产行业_行走在变化之间_29页_1mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业正处于非政策性萧条改善阶段，短期走势受政策和信贷环境影响较大，而中长期则与商品房销售同比和房价变化密切相关。当前，行业基本面已见底，政策放松预期逐步兑现，市场表现有望逐步改善。同时，土地市场热度下降，价格增幅收窄，预示短周期底部的到来。

主要观点

• 行业周期性：房地产小周期是政策与基本面的博弈，当前市场进入非政策性萧条阶段，但政策放松预期将带来新的市场空间。
• 成交量见底：2014年一季度成交水平见底，4月份成交量环比下降，但同比有所反弹，显示市场正在逐步回暖。
• 库存压力：库存指数持续攀升，去化周期提高，但随着政策放松，库存压力有望缓解。
• 房价松动：房价涨幅逐步收窄，部分城市出现价格松动迹象，部分房企开始降价促销。
• 土地市场：土地市场热度下降，一线城市保持较高溢价，而二三线城市土地成交规模和价格增幅明显收窄。
• 企业变化：房地产企业正从规模扩张转向管理输出和运营效率提升，龙头房企在销售和投资方面表现出更强的竞争力。

关键信息

行业趋势

• 行业处于小周期底部，宏观经济和价格预期下行压力下，政策调控力度将逐步减弱。
• 成交量在一季度见底，4月同比反弹，显示市场逐步回暖。
• 库存压力持续，但随着政策放松，市场去化能力有望提升。
• 土地市场热度下降，价格增幅收窄，预示行业进入调整期。

公司表现

• 销售增长：2013年A股上市房企销售规模同比增长25.9%，其中百强房企销售增长34%。
• 集中度提升：行业集中度上升，龙头房企销售占比提升，如万科A、阳光城、中南建设等。
• 利润水平：净利润增速低于收入增速，主要由于销售价格和土地成本上涨。
• 土地投资：房企加大土地投资，拿地金额占销售金额比例上升，重点布局一二线城市。
• 运营效率：板块运营效率提升，费用率下降，存货周转率提高。
• 杠杆水平：房地产板块净负债率上升，融资渠道拓宽，包括海外融资和房地产信托。

投资观点

• 行业基本面见底，政策放松预期增强，板块走势有望改善。
• 重点推荐万科A、阳光城、中南建设、建发股份和泰禾集团，给予“买入评级”。
• 未来房地产企业能否获得更高的ROE将成为衡量投资价值的重要标准。

风险提示

• 政策面变化低于预期
• 行业基本面继续恶化

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2014-05-06

图表索引

• 图1：房地产行业周期示意图
• 图2：商品房销售面积及价格同比变化
• 图3：中国房地产总市值/GDP与日本对比
• 图4：近两轮周期起步阶段
• 图5：板块相对收益与政策的关系
• 图6：房地产销售同比与板块相对收益
• 图7：房地产板块超额收益与房价同比数据的关系
• 图8：广发房地产成交指数
• 图9：全国44城市商品房，39城市住宅成交面积及同比增速
• 图10：各线城市商品房成交同比变化
• 图11：主要城市圈成交同比变化
• 图12：全国主要城市库存指数
• 图13：全国主要城市推盘情况
• 图14：全国商品房住宅销售批售比
• 图15：百城住宅平均价格指数及环比变化
• 图16：各线城市住宅价格环比变化
• 图17：300城市供给/成交住宅用地规划建筑面积
• 图18：300城市住宅用地成交楼面价指数
• 图19：40个大中城市土地成交溢价率
• 图20：对于未来基本面变化的猜想
• 图21：A股房地产企业销售金额及增速
• 图22：百强房企销售增长情况
• 图23：A股房地产企业销售价格变化
• 图24：龙头房企集中度变化（年度）
• 图25：龙头房企集中度变化（季度）
• 图26：前50房企重点项目销售分部
• 图27：前50企业重点项目销售分部情况
• 图28：前50房企重点项目产品类型
• 图29：13年房企销售户型结构情况
• 图30：主要A股上市房企销售规模同比增速
• 图31：主要A股上市房企新开工增长情况
• 图32：部分房企14年销售目标增速
• 图33：主要A股上市房企销售计划与实际货值提升情况
• 图34：地产板块主营业务收入增速及净利润增速
• 图35：A股部分主流房企结算均价
• 图36：地产板块及主流房企营业收入增速
• 图37：百强企业09-13年营业收入与净利润均值变化
• 图38：板块及主流房企毛利率水平
• 图39：板块及主流房企净利率水平
• 图40：房地产企业预售账款水平
• 图41：A股代表房企拿地金额与销售金额的比例
• 图42：房地产板块及主流房企经营系净现金流出规模
• 图43：A股主流房企新增土地储备均价变化
• 图44：A股主流房企拿地城市分布比例变化（按金额）
• 图45：TOP10房企13年各等级城市拿地占比
• 图46：Top30房企拿地热点城市
• 图47：房地产板块费用/经营性金现金流入
• 图48：板块存货周转率
• 图49：房地产板块ROE水平变化
• 图50：房地产板块净负债率变化
• 图51：房地产板块资产负债率
• 图52：房地产板块短期偿债压力
• 图53：部分房企13年海外融资规模与成本
• 图54：房地产信托成立规模与成本变化

相关研究

• 房地产行业:限购微调,符合预期 (2014-04-30)
• 房地产行业:库存压力持续加大，成交同比未见明显改善 (2014-04-28)
• 房地产行业:二线城市土地市场降温明显 (2014-04-23)

表格索引

• 表1：近期降价楼盘一览
• 表2：全国300城市成交住宅用地总价排行榜TOP10(2014年1-3月)
• 表3：2014年以来传言放松限购的城市
• 表4：房企14年销售目标及1季度完成情况
• 表5：部分A股上市房企新进入城市状况
• 表6：再融资企业一览表