2018-“以房养老”：小众养老方式的本土化探索（产品篇）-23页_2mb

“以房养老”：小众养老方式的本土化探索总结

核心内容概述

“以房养老”是一种通过将房产抵押或出售以获取养老资金的补充养老方式，主要形式包括住房反向抵押贷款、房产养老寿险等。该模式在国外已有数十年的发展历史，尤其在美国、英国、新加坡等国家较为成熟。我国自2003年起开始关注并引入“以房养老”概念，但发展仍处于探索阶段，存在诸多问题与挑战。

主要观点

• “以房养老”是应对老龄化的重要补充方式，尤其适用于房产富人、现金穷人及空巢、失独等特殊老年群体。
• 我国“以房养老”发展缓慢，原因包括传统观念阻碍、政策法律不完善、市场机制不健全、金融机构风险顾虑等。
• 国外经验显示，公众支持、政府参与、法律保障、成熟市场和多样化产品设计是“以房养老”成功的关键因素。
• 未来我国“以房养老”潜力巨大，尤其是在家庭结构小型化、养老保障不足、房产价值高企等背景下。

关键信息

一、以房养老的定义与形式

• 概念：以房养老是指老年人通过房产变现或获取养老服务，解决“房产富人、现金穷人”的问题。
• 主要形式：
  • 住房反向抵押贷款（最典型）
  • 房产养老寿险
  • 售房养老、换房养老、租房入院养老、赠房养老等非金融模式。

二、我国以房养老的政策回顾

• 2003年：孟晓苏提出“反向抵押贷款”建议，获得国务院批示。
• 2013年：国务院首次提出“老年人住房反向抵押养老保险试点”。
• 2014年：保监会发布试点指导意见，选择4个城市开展试点。
• 2016年：试点范围扩大，期限延长至2018年6月30日。

三、我国以房养老的实践探索

• 民营机构主导：
  • 南京汤山留园公寓：仅4人参与，后因公信力问题失败。
  • 北京“养老房屋银行”：仅不到10人参与，后因商业模式问题终止。
• 政府主导：
  • 上海“住房自助养老模式”：5户参与，后因产权问题终止。
  • 杭州湖滨街道：4户选择租房增收模式，其他模式未成功。
• 银行主导：
  • 中信银行、兴业银行等推出“以房养老”相关贷款产品，但业务量不大。
• 保险主导：
  • 幸福人寿“幸福房来宝”：截至2016年已有42户家庭参与，具有一定的市场基础。

四、以房养老的市场评估

• 需求端：
  • 人口老龄化、家庭小型化、空巢与失独老人增加，推动以房养老需求。
  • 房产占家庭总资产的69%，且城市老年人住房拥有率高，具备实施基础。
• 供给端：
  • 多种机构尝试探索“以房养老”产品，但市场接受度较低，仍处于初期阶段。

五、以房养老面临的问题与挑战

• 传统观念和顾虑：
  • 家庭养老观念根深蒂固，遗产动机影响参与意愿。
  • 机构信任度低，公众对“以房养老”存在疑虑。
• 风险制约：
  • 长寿、利率、房产贬值等风险难以预测，影响金融机构参与意愿。
  • 房屋评估机制不成熟，存在不公和高成本问题。
• 政策配套滞后：
  • 缺乏明确法律支持，产权制度、评估机制、监管细则不完善。
  • 房地产二级市场不健全，限制“以房养老”交易环境。

六、国外经验与启示

• 美国：
  • HECM、Home Keeper、Financial Freedom三种模式，政府提供法律保障和税收优惠，公信力强。
  • HECM是主要模式，政府担保，具有较高的参与率。
• 新加坡：
  • 建屋局推出房屋契约回购计划，政府主导，提高公信力。
• 英国：
  • 终身抵押贷款和住房转换计划，提供“无追索权”保障，推动产品发展。

七、我国以房养老的未来发展趋势

• 定位小众，但市场潜力大：
  • 目前以房养老主要面向特定老年群体，如空巢、失独老人。
  • 我国城市老年人住房价值达22万亿元，潜在市场规模可观。
• 银行与保险强强联合：
  • 银行擅长抵押贷款，保险擅长风险管控，两者合作可降低产品风险。
• 遗产税或成推手：
  • 遗产税可促进“以房养老”产品作为避税工具的推广。
• PPP模式助力发展：
  • 政府与社会资本合作，推动养老服务业发展，为以房养老提供配套支持。

结论

我国“以房养老”仍处于探索阶段，需从政策支持、法律保障、市场机制、产品设计、公众认知等多个方面进行完善。未来，若能突破传统观念、完善制度环境、优化产品设计并推动多方合作，以房养老有望成为我国多元化养老体系中的重要组成部分。