20160719-兴业证券-阳光股份-000608.SZ-阳光股份系列报告之一_安全边际极强_重组终止难掩真正价值_15页_752kb

阳光股份（000608）证券研究报告总结

核心内容

阳光股份是一家专注于商业地产开发和运营的企业，同时也涉足住宅开发业务。公司目前无实际控制人，股权结构复杂，由多个海外及国内实体持有。公司自2006年起涉足商业地产领域，形成了覆盖核心城市的商业物业布局，具备全价值链开发能力，涵盖投资、策划、规划、开发、招商、运营等环节。

主要观点

• 公司专注于核心一二线城市的商业地产开发运营，产品线包括“阳光新生活广场”、“新业新城市广场”、“阳光新业中心”等，满足不同市场层级需求。
• 公司在商业地产领域拥有成熟的资产管理团队，具备较高的管理能力和效率。
• 公司持有大量优质投资性房地产，截至2015年底，投资性房地产价值达49.84亿元，预计市值较RNAV折价15%，安全边际充足。
• 公司未来将主要聚焦在京津沪地区不良、低效资产的收购、改造、提升和退出，通过轻资产模式实现股东回报和公司价值提升。
• 2016年公司拟筹划重大资产重组，但由于最新监管政策调整，决定终止该方案，但该决定并不影响公司内在价值。

关键信息

公司基本情况

• 公司成立于2006年，专注于商业地产开发和运营。
• 目前无实际控制人，由LeadingBigLimited通过其全资子公司EternalProsperityDevelopmentPte.Ltd.持有29.12%的股份。
• 公司核心团队成员具有10年以上行业经验。

商业地产开发

• 产品线包括社区型购物中心、区域型购物中心和高端综合商业项目。
• 公司在核心城市拥有8个物业在出租，累计楼面面积37.94万平米，出租率普遍在90%以上。
• 公司采用多种估值方法，包括市场比较法、直接资本化法、现金流折现法等，以评估投资性房地产价值。

RNAV测算

• 公司RNAV（内在价值）为48.6亿元，当前市值较RNAV折价15%。
• 通过假设开发法测算，公司现有在售和待售项目未来将贡献11.80亿元利润。
• 报表账面价值低估了优质投资性房地产的真实价值，部分原因在于估值谨慎及物业改造导致出租率下降。

重组终止

• 公司原计划通过发行股份购买华人文化旗下体奥动力的股权并募集配套资金，但因监管政策调整终止。
• 体奥动力是一家从事电视版权销售及信号制作的专业公司，拥有国内顶级赛事版权，如中国之队、中超、中国足协杯等。

投资建议

• 阳光股份具备强大的安全边际和内在价值，首次覆盖给予“增持”评级。
• 公司未来将依靠租金收入、资产管理费用及资产升值退出获取利润。

风险提示

• 房地产市场成交回升不及预期。

表格概览

表格编号	内容概要
表1	公司持有物业出租情况
表2	公司主要地产项目销售情况
表3	公司主要开发项目开发情况
表4	公司RNAV测算
表5	公司投资非房地产行业公司重估值
表6	公司住宅项目RNAV重估值
表7	公司投资性房地产2015年估值情况
表8	体奥动力体育版权价值
表9	体奥动力参股其他企业

图表概览

图表编号	内容概要
图1	阳光股份项目城市布局
图2	公司股权结构和大股东情况
图3	LeadingBigLimited股权结构
图4	阳光股份商业地产产品条线
图5	阳光股份主要项目
图6	公司投资性房地产价值
图7	公司租金收入

投资评级说明

• 买入：相对大盘涨幅大于15%；
• 增持：相对大盘涨幅在5%～15%之间；
• 中性：相对大盘涨幅在-5%～5%；
• 减持：相对大盘涨幅小于-5%。

机构联系方式

• 上海地区销售经理：罗龙飞、盛英君、杨忱、王政、冯诚、顾超、王立维、李远帆、胡岩；
• 北京地区销售经理：朱圣诞、肖霞、刘晓浏、何嘉、郑小平、陈杨、吴磊；
• 深圳地区销售经理：朱元彧、李昇、杨剑、王维宇；
• 海外销售经理：刘易容、徐皓、张珍岚、曾雅琪、赵新莉；
• 私募及企业客户负责人：刘俊文；
• 私募销售经理：徐瑞、唐怡、韩立峰。

法律声明

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