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文档总结：Cushman & Wakefield 的《Great Wall of Money》报告

核心内容概览

本报告由Cushman & Wakefield发布，分析了2017年全球房地产市场的资本流动情况，包括可投资资本总量、目标资产类型和地理区域、投资者类型及策略，以及未来市场展望。报告指出，尽管房地产市场仍处于成熟阶段，但其资本规模持续增长，且资本配置趋势正在发生变化。

主要观点

1. 全球可投资资本下降但依然强劲

• 2017年全球房地产市场可投资资本（债务+权益）降至$435亿，为2011年以来首次下降，但仍为历史第二高。
• 资本配置趋于成熟，投资者更关注现有资本的部署而非新资本的募集。
• 各大区域资本情况：
  • EMEA：资本下降9%至$130亿，但以欧元计算保持稳定。
  • Americas：资本增长2%至$173亿，主要得益于美国市场的强劲表现。
  • Asia Pacific：资本略有上升至$132亿，成为全球增长最快的区域之一。

2. 美国首次超越欧洲成为主要资本目标地

• 美国首次在可投资资本总量上超过欧洲，成为最受关注的市场。
• 亚洲太平洋地区资本增长迅速，特别是中国、日本、澳大利亚和印度等国家。
• 中国依然是住宅基金的主要目标地，尽管政府调控市场，但投资者仍对其长期增长潜力持乐观态度。

3. 投资者策略变化

• 投资者更倾向于部署已筹集的资本，而非创建新基金。
• 单资产类策略（如住宅）在部分市场仍占主导地位，尤其是欧洲和美国。
• 多元化策略依然占主导，但单资产类策略占比上升至55%。
• “Build-to-core” 和 value-add 策略填补了核心资产供应不足的空白，成为增长动力。

4. 资本来源与类型

• 非上市基金依然是主要资本来源，占超过一半的债务和权益。
• 上市企业（如REITs）在2017年占据超过四分之一的市场份额，尤其在北美和亚太地区表现突出。
• 主权财富基金（SWFs）在2016年较为保守，但部分国家已开始调整策略以适应低油价环境。

5. 风险偏好与市场趋势

• 机会型策略在EMEA和亚太地区主导，但投资者风险偏好下降。
• 核心型策略在北美和欧洲更受欢迎，尤其“build-to-core”策略因其较低风险和较高回报成为投资者关注的焦点。
• 市场成熟导致核心资产供不应求，推高了资本回报率。

6. 借贷市场趋势

• 全球债务水平下降，反映贷款发放减少。
• **LTV（贷款对价值比）**平均为50%，欧洲最低为44%，显示风险偏好下降。
• 银行主导的融资模式在欧洲依然稳固，但替代性融资来源正在增长。

7. 市场展望

• 2017年市场将面临资本配置竞争加剧、产品稀缺和价格波动等挑战。
• 投资者应关注结构性变化带来的机会，如城市化、人口增长和基础设施发展。
• 预计未来将有更多资本流向核心型和“build-to-core”策略，以应对核心资产的短缺。

关键信息

资本分布

• 全球可投资资本总量：$435亿（2017），为历史第二高。
• 区域分布：
  • Americas：$173亿（增长2%）
  • EMEA：$130亿（下降9%）
  • Asia Pacific：$132亿（略有上升）

资本来源

• 非上市基金：占全球可投资资本的50%以上。
• 上市企业：占全球资本的25%以上。
• 主权财富基金：在2016年较为保守，但预计未来将逐步调整策略。

投资策略

• 多元化策略：仍占主导地位，但占比下降。
• 单资产类策略：住宅类投资在欧美市场占据重要地位。
• “Build-to-core”：在核心资产短缺的情况下成为主流策略。

市场趋势

• 美国成为主要资本目标地，尤其是多家庭住宅市场。
• 欧洲市场：尽管资本下降，但经济复苏趋势明显，投资者仍对其保持兴趣。
• 亚太市场：日本、中国和印度成为主要资本目标，尤其受益于低油价和长期增长预期。

投资者类型与策略

• 机会型策略：在EMEA和亚太地区仍占主导，但风险偏好下降。
• 核心型策略：在北美和欧洲更受欢迎，尤其是“build-to-core”策略。
• 单国家基金：占全球资本的61%，显示投资者更倾向于区域化投资。
• 新兴市场：如西班牙、爱尔兰、中国和墨西哥的REIT市场也出现显著增长。

市场挑战与机遇

• 资本稀缺：投资者需在竞争激烈的市场中快速识别并配置资本。
• 结构性变化：如城市化、人口增长和基础设施发展将推动长期增长。
• 政策影响：如欧洲的“wait and see”态度、中国政策调控、日本Yen贬值和2020年奥运会预期等。

联系方式

• Elizabeth Troni：EMEA研究负责人

  • 邮箱：elisabeth.troni@cushwake.com
  • 电话：+44 (0) 20 3296 2121

• Nigel Almond：EMEA资本市场研究负责人

  • 邮箱：nigel.almond@cushwake.com
  • 电话：+44 (0) 20 3296 2328

• Sigrid Zialcita：亚太地区研究负责人

  • 邮箱：sigrid.zialcita@cushwake.com
  • 电话：+65 6232 0875

• Kevin Thorpe：首席经济学家，全球研究负责人

  • 邮箱：kevin.thorpe@cushwake.com
  • 电话：+1 202 266 1161

• David Hutchings：EMEA资本市场投资策略负责人

  • 邮箱：david.hutchings@cushwake.com
  • 电话：+44 (0) 20 7152 5029

• James Shepherd：中国区研究负责人

  • 邮箱：james.shepherd@cushwake.com
  • 电话：+86 21 2208 0769

数据来源

• 内部数据库：Money into Property
• 第三方数据：Real Capital Analytics、ANREV、Asia Property、Bloomberg、Co Star、Euro Property、INREV、IPE、Property Week、Property EU、Reuters
• 公司资料：各房地产公司网站和公告

总结

本报告揭示了全球房地产市场资本流动的最新趋势，强调了核心资产短缺、风险偏好下降以及投资者对结构性变化的重视。尽管整体资本规模有所下降，但市场依然保持强劲，投资者策略正从新资本募集转向现有资本部署。未来，核心型和“build-to-core”策略将更受青睐，而新兴市场和亚太地区的增长潜力仍然显著。