同策研究院-美国减税+加息：2017-2020中国楼市的“V型”趋势_终稿-2017.12-18页-1mb

美国减税+加息对中国楼市的影响分析

核心内容概述

本文分析了2017-2020年中国楼市在面对美国“减税+加息”组合政策冲击下的变化趋势，认为中国楼市将呈现“V型”走势，即2018年进入低谷期，2019-2020年重新进入上行周期。同时，提出中国应对美国政策冲击的路径为不同能级城市居民部门接力加杠杆，以稳定经济增长并控制金融风险。

主要观点与关键信息

美国政策背景

• 减税：2017年特朗普政府通过《2017年减税法案》，大幅降低企业所得税（从35%降至15%）和调整个人所得税结构，以提高经济产能利用效率和GDP实际增长率。
• 加息：美联储在2016-2017年已完成4次加息，并启动“缩表计划”，以控制通胀和维持经济稳定。
• 减税+加息组合：美国通过减税刺激经济增长，同时通过加息吸引外资流入，以弥补因减税导致的储蓄率下降。

美国税收结构与影响

• 税收结构差异：美国个人所得税占联邦税收的50%，企业所得税仅占9%。特朗普减税主要针对企业，以较小的税收损失倒逼中国降低企业税。
• 税收缺口影响：美国减税造成中短期内中国公共税收收入缺口，迫使中国采取应对措施，如对企业减税或对居民不动产加税。

中国楼市“V型”趋势

• 2018年：中国楼市进入低谷期，货币环境趋紧，热点城市去杠杆。
• 2019-2020年：楼市重新进入上行周期，以成交量上涨为主要特征，房价随后跟进。此阶段为房产税扩围提供基础。

中国应对路径

• 第一阶段（2015-2016.10）：一线及热点二线城市居民部门加杠杆，以防止人民币外流。
• 第二阶段（2016.11-2018）：普通二线及三四线城市居民部门接力加杠杆，同时一线及热点城市去杠杆。
• 第三阶段（2019-2020）：一线及热点城市居民部门持续加杠杆，若征收房产税则可能形成隐形杠杆。

房贷与居民杠杆率

• 2015-2017年，中国居民中长期消费性贷款中，个人住房贷款占比接近90%。
• 居民部门杠杆率上升主要由房贷推动，未来趋势可能延续。

中西部住房消费增长

• 2015-2017年，中西部及东北地区商品住宅销售额增长接力东部地区，成为推动房地产去库存的重要力量。

企业减税与居民加税

• 美国减税倒逼中国降低企业税，以维持制造业国际竞争力。
• 鉴于居民部门杠杆率上升和税收收入缺口，可能对居民不动产交易加大税收。

中国财政与货币政策

• 2011-2016年，中国税收收入增长小于公共财政支出增长，财政压力增大。
• 中央采取宏观审慎货币政策，不依赖加息或提高准备金率，而是通过调控来稳定货币环境。

楼市走势预测

• 2018年：全国楼市低谷，热点城市去杠杆，货币环境趋紧。
• 2019年：楼市成交量上涨，为房价上涨和房产税扩围奠定基础。
• 2020年：房价上涨，一线城市及热点城市完成阶段性去杠杆，金融风险可控，适度加杠杆可能性增加。

附图与数据支持

• 2016年美国联邦与州地方政府税收结构
• 2016年中国税收结构
• 2015-2017年中国各省市商品住宅销售额增长情况
• 2005-2017年中国税收收入、公共财政支出及增幅走势
• 2005-2023年中国70城新建商品住宅房价周期走势与预判
• 美国减税与加息的背景及历史趋势

结论

美国“减税+加息”政策组合对中国楼市产生显著影响，推动中国居民部门在不同能级城市接力加杠杆，以稳定经济增长和防止资本外流。同时，中国需在企业减税与居民加税之间寻求平衡，控制金融风险，实现楼市的“V型”复苏。