20111121-德邦证券-行业之冬_价跌_遭遇_量缩__18页_3mb

第46周周报总结（1114-1120）

核心内容

本周报分析了房地产行业在2011年11月14日至11月20日期间的市场表现，指出行业正经历“价跌”与“量缩”的双重压力，整体经营趋冷，市场基本面持续调整。同时，报告认为当前调整有利于调控政策周期的转换，中长期趋势性机会或将显现。

主要观点

• 行业整体趋势：房地产行业进入“冬季”，价格下跌与成交量萎缩并存，预计这一趋势将持续至明年中期。
• 政策影响：政策微调并未直接针对房地产行业，市场调整仍在继续，政策转向尚未出现。
• 行业评级：维持房地产行业中性评级，认为行业指数未来6个月将与沪深300指数持平。
• 投资建议：长期建议关注财务状况良好、销售业绩稳定的龙头公司（如万科、保利），以及不受限购政策影响的商业地产和工业地产公司（如华夏幸福、金融街、世茂股份、华侨城等）。

关键信息

一、成交情况

• 一线城市：本周平均销售面积12.5万平方米，环比增加2%。其中，北京表现最好，环比增加30%；广州和杭州环比分别减少17%和23%。
• 二线城市：剔除无锡数据后，本周平均成交12.3万平方米，环比增加15%。福州表现突出，环比增加60%；哈尔滨环比减少10%。
• 三线城市：剔除长沙、岳阳数据后，本周平均成交5.3万平方米，环比增加13%。包头环比增加75%，南昌环比增加64%，安庆环比增加71%。

二、库存情况

• 可售面积：北京、上海、广州、深圳、宁波、青岛、苏州等城市可售面积同比大幅增长，其中宁波可售面积同比增加34%，青岛增加76%，苏州增加67%。
• 去化时间：多数城市去化时间较长，如深圳达74周，北京达83周，反映出市场销售压力较大。
• 库存数据：部分城市库存数据未更新或不可得，需注意数据完整性。

三、价格变动

• 环比变化：10月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨城市16个，下跌城市34个，持平城市20个。平均跌幅为0.36%，比9月扩大0.12个百分点。
• 同比变化：仅温州和宁波出现价格同比下降，温州跌幅5.5%，宁波跌幅0.2%。其余城市同比涨幅均在3.27%左右，比9月下降0.62个百分点。
• 价格泡沫：部分泡沫较重的城市开始去泡沫化，如温州、宁波等。

行业分析

• 市场预期：龙头开发商的“降价潮”加剧了市场对房价下跌的预期。
• 基本面分析：市场成交量持续萎缩，行业基本面下行风险集中释放，短期对板块上涨动力形成抑制。
• 未来展望：行业基本面调整后，中长期趋势性机会可能显现，但短期内仍需关注政策变化。

数据来源与注释

• 数据来源：Wind，德邦证券
• 注释：
  • 北京销售面积=期房销售+现房销售
  • 部分城市数据暂时不可得，如无锡、长沙、岳阳等

投资评级说明

股票评级说明

特别声明

本报告信息来源于公开资料，德邦证券不对信息的准确性或完整性作出保证。报告不构成投资建议，也不对任何投资决策提供担保。报告内容可能涉及公司及关联机构的持仓情况，不得用于未经授权的发布或传播。