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2020年南通市区房地产市场年报总结

核心内容

2020年南通市区房地产市场在政策调控与城市基础设施建设的双重推动下，呈现出“量跌价涨”的趋势。城市大基建如过江通道、新机场、高铁等逐步落地，进一步提升了南通的城市地位和区域联动能力。同时，土地市场因“双限”政策调控，成交量和成交金额均创历史新高，但价格涨幅受到限制。市场整体呈现分化趋势，核心区域表现强劲，非核心区域则面临去化压力。

主要观点

• 城市交通与基础设施：南通通过建设过江通道、新机场、高铁等基础设施，强化与上海、苏南地区的联系，推动城市一体化发展。
• 城市扩容与区域联动：内部交通建设如通皋大道、江海大道东延等，带动周边县市融入主城，形成“都市圈”雏形。
• 产业协同发展：苏锡通科技产业园区合并、叠石桥与志浩市场合并等举措，推动区域产业协同，形成新的增长动力。
• 行政区划调整：撤市设区的政策调整，提升了中心城区首位度，加速城市融合发展。
• 土地市场调控：2020年南通实施“双限”政策，限制地价和房价，提升市场规范性，但也导致房企资金压力加大。
• 新房市场表现：整体市场量跌价涨，核心区域如开发区、中创区成交占比高，价格涨幅明显，部分高价项目带动均价上涨。
• 房企集中度上升：TOP10房企成交金额占比达66.8%，品牌房企主导市场，部分新晋房企如阳光城、美的等快速进入市区市场。

关键信息

一、交通与基建发展

• 沪苏通长江公铁大桥及铁路：7月通车，南通与上海轨道直通，缩短时空距离，推动长三角经济协同发展。
• “双机场”城市：9月新机场推荐场址官宣，2025年一期建成，形成“轨道上的机场”格局。
• 盐通高铁：12月通车，江苏沿海铁路全线贯通，南通融入环沪1小时生活圈。
• 通皋大道：9月通车，如皋加快融入南通主城区，都市圈初现雏形。
• 南通绕城高速公路闭环工程：9月开工，是“二环”高速的重要组成部分。
• 江海大道东延工程：12月开工，预计2022年6月全面竣工，缩短通州区与主城通勤时间。

二、政策调控

• “双限”政策：2020年首次出台并不断升级，限地价、限房价，摇号方式规范，政府控价稳市态度坚决。
• 土拍规则调整：2020年土拍保证金提高至起拍价100%，摇号模式改为确定3名候选竞得人，提高透明度。
• 土建配套与室内装修标准：划分为三档，标准提升，限价进一步规范化。

三、土地市场

• 土拍放量：2020年市区涉宅用地成交26宗，面积344万方，金额375亿，同比分别增长157%和165%。
• “双限”地块：共成交15宗，最高楼面价17391元/㎡，房屋备案价达30980元/㎡，主要集中在主城区、新东区、港闸区、中创区。
• 非“双限”地块：共11宗，主要集中在苏锡通园区，价格和溢价率显著上升，如阳光城、中南等房企在该区域积极拿地。
• 土地储备：2020年土地储备减少，房企拿地分散，新晋房企增多。

四、新房市场

• 年度量价：供应253.24万方，同比-12.9%；成交289.56万方，同比-10.4%；均价22248元/㎡，同比+18.8%。
• 月度量价：二季度需求集中爆发，成交数据迅速攀升；8月后市场转冷，供过于求，核心区域去化较好。
• 板块量价：能达及苏锡通为主要成交区域，占比达50%；中创区、新东区价格涨幅最大，超30%。
• 成交排名：和风雅颂以41.28亿元位列第一，TOP10项目总销金额占全市45%。
• 房企排名：TOP10房企成交金额占比66.8%，以品牌房企为主，门槛提升至25亿。

五、市场展望

• 政策预判：2021年“双限”政策仍将延续，限购、限售等政策短期内加码可能性较低。
• 土地预判：2021年预计供应45宗涉宅地块，合计约313万方，北三县及热点区域将成为新的增长极。
• 住宅预判：市场供应同步上涨，价格维稳，但部分高价项目可能小幅带动均价上升；产品力与性价比将成为影响去化的关键因素。

总结

2020年南通市区房地产市场在政策调控与城市基建的双重推动下，呈现出明显的结构性变化。交通与产业的快速发展提升了南通的城市竞争力和区域联动能力，而“双限”政策则有效控制了房价上涨趋势，促进了市场规范化。市场整体表现为量跌价涨，核心区域表现强劲，非核心区域则面临去化压力。未来，随着土地供应的增加和政策的持续调控，南通房地产市场将保持稳定发展态势，重点区域和产品力将成为市场关注的焦点。