国际视角下的房地产供需研判：从日本经验看我国房地产需求量-20230922-东海证券-33页_1mb

宏观深度：从日本经验看我国房地产发展趋势

核心内容

本报告通过分析日本房地产市场的发展历程，结合我国当前房地产市场的情况，探讨我国房地产未来发展趋势。报告指出，尽管我国房地产市场面临人口增长放缓、城市化趋缓等挑战，但经济基本面更优，房地产市场需求仍有望保持一定规模。

主要观点

1. 日本房地产发展历程

   • 日本在1990年泡沫破裂后，房价虽大幅下跌，但新房销售恢复较快，地价仍处低位。
   • 房地产进入存量时代，新房销售占比下降，二手房占据市场主导。
   • 1990年代后，日本人口负增长、城市化趋缓、老龄化加剧，导致房地产需求下降。

2. 我国房地产市场现状

   • 我国城市化率与日本相比仍有较大增长空间，城镇化进程仍处加速阶段。
   • 我国人均GDP和居民收入增速高于日本，经济基本面更优。
   • 我国房地产投资占GDP比重较高，对经济增长影响较大。

3. 供需关系分析

   • 房地产需求支撑主要来自城市化和改善性需求，两者仍有增长空间。
   • 房地产供给端受到适龄劳动人口减少的影响，商品房新开工拐点较迟。

4. 日本经验对我国的启示

   • 日本房地产泡沫破裂后，房价恢复较快，但地价长期低迷。
   • 我国房地产市场在泡沫破裂后，房价修复速度较快，但地价仍处低位。
   • 与日本相比，我国经济增速更高，房地产市场仍有较大发展空间。

关键信息

1. 日本房地产市场发展历程

• 战后经济高速增长：1945-1975年，日本经济高速增长，人口增长、城市化进程加速，推动住宅需求增长。
• 房地产泡沫形成：1985-1990年，日本房地产泡沫形成，主要由宽松的货币政策、财政政策和投机活动推动。
• 泡沫破裂后影响：1990年泡沫破裂后，日本房地产市场进入长期低迷期，新房销售快速修复，但地价长期低迷。

2. 房地产供需变化

• 需求端：刚需消化了首次房价大涨，改善性需求在泡沫破裂后逐步释放。
• 供给端：日本房屋新开工规模与适龄劳动人口拐点基本同步，商品房新开工拐点较迟。
• 房价与地价：房价恢复较快，但地价长期低迷，土地成本占新房价格比例下降。

3. 房地产对经济的影响

• 日本经验：房地产对日本经济影响较大，泡沫破裂后经济增速长期低迷。
• 我国情况：我国房地产对经济增长影响更大，经济基本面更优，房地产需求仍有望保持一定规模。

4. 城市化与房地产需求

• 日本城市化率：日本城市化率在2000年达到约80%，之后增长缓慢。
• 我国城市化率：我国城市化率仍处加速阶段，2012-2022年提升12.1个百分点。
• 新增人口需求：2023-2030年新增城镇人口对应的刚性购房需求约为24-27亿平方米。

5. 套户比与房价收入比

• 套户比：日本套户比在1990年代达到1.11，我国一线城市套户比不足0.8，存在局部供需失衡。
• 房价收入比：我国一线城市房价收入比偏高，北京、上海房价收入比高于东京。

6. 风险提示

• 海外局势变化：可能对房地产市场产生影响。
• 居民收入低于预期：可能抑制房地产需求。
• 房企风险超预期发展：可能影响房地产市场稳定。

总结

本报告通过对日本房地产市场的发展历程和当前我国房地产市场情况的对比分析，指出我国房地产市场需求仍将保持一定规模，但面临人口增长放缓、城市化趋缓等挑战。报告认为，我国经济基本面更优，房地产对经济增长影响较大，未来房地产市场将逐步从增量转向存量，但商品房新开工拐点较迟，供给端韧性较强。同时，报告提醒需关注海外局势变化、居民收入和房企风险等潜在风险。