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上海市北高新股份有限公司2021年年度报告总结

公司基本信息

• 公司代码：600604（A股） / 900902（B股）
• 公司简称：市北高新 / 市北B股
• 公司全称：上海市北高新股份有限公司
• 法定代表人：罗岚
• 董事会秘书：胡申
• 证券事务代表：姚挺
• 公司注册地址：上海市共和新路3088弄2号1008室
• 公司办公地址：上海市江场三路262号1楼
• 公司网址：www.shibeiht.com
• 联系电话：021-66528130
• 传真：021-56770134
• 电子信箱：zhengquan@shibei.com

财务概况

主要财务数据（单位：元）

项目	2021年	2020年	本期比上年同期增减(%)	2019年
营业收入	1,114,107,380.55	1,202,345,645.00	-7.34	1,090,382,410.24
扣除非经常性损益的营业收入	1,112,018,525.64	1,193,874,019.40	-6.86	/
归属于上市公司股东的净利润	115,010,573.69	175,826,519.37	-34.59	210,993,840.29
扣除非经常性损益的净利润	-21,047,511.74	138,691,950.21	-115.18	161,801,170.16
归属于上市公司股东的净资产	6,534,018,613.41	6,467,810,714.84	1.02	6,275,784,607.69
总资产	21,158,502,440.13	19,109,142,594.55	10.72	18,212,931,353.11

财务指标（单位：元 / 股）

项目	2021年	2020年	本期比上年同期增减(%)	2019年
基本每股收益	0.06	0.09	-33.33	0.11
稀释每股收益	0.06	0.09	-33.33	0.11
扣除非经常性损益后的基本每股收益	-0.01	0.07	-115.71	0.09
加权平均净资产收益率	1.77	2.76	-0.99	3.41
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率	-0.32	2.18	-2.50	2.62

非经常性损益

非经常性损益项目	2021年金额（元）	2020年金额（元）	2019年金额（元）
公允价值变动收益	172,469,610.11	35,617,203.68	38,501,260.83
合计	136,058,085.43	37,134,569.16	49,192,670.13

分季度财务数据

季度	营业收入	归属于上市公司股东的净利润	归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润	经营活动产生的现金流量净额
第一季度	119,849,039.00	-62,419,715.11	-53,717,255.68	-367,530,720.37
第二季度	159,268,403.09	-14,594,618.40	-13,979,353.28	-11,126,962.42
第三季度	239,488,212.18	-40,682,709.95	-65,627,928.83	-209,057,154.80
第四季度	595,501,726.28	232,707,617.15	112,277,026.05	136,728,320.78

现金流情况

项目	2021年	2020年	本报告期比上年同期增减
经营活动产生的现金流量净额	-450,986,516.81	-1,544,780,918.53	不适用
投资活动产生的现金流量净额	63,796,210.47	-128,933,125.17	不适用
筹资活动产生的现金流量净额	1,034,029,344.49	306,137,516.98	237.77%

财务费用

项目	2021年	2020年	增减比例
财务费用	345,578,285.56	288,978,148.37	19.59%

核心业务与运营情况

产业地产开发运营

• 营业收入：11.14亿元
• 房地产租金收入：5.25亿元，同比增加27.63%
• 出租面积：39.40万平方米
• 销售策略：以大客户销售为主，2021年全年销售项目签约面积12,435.20平方米，签约金额52,013.03万元
• 在建项目：
  • 静安市北国际科创社区：21-02地块项目和22-02地块项目，总建筑面积42.45万平方米，计划于2024年交付
  • 参股合作开发项目：17-02地块项目，建筑面积20.09万平方米，计划于2023年交付

产业投资孵化

• 产业投资：
  • 收购上海新市北企业管理服务有限公司45%股权，金额6,669万元
  • 参与设立中叶至源创业投资基金，出资6,000万元，占19.76%
  • 参与设立央视融媒体产业投资基金，出资1亿元，占2.69%
• 产业投资收益：公允价值变动收益17,097.12万元，对公司净利润影响较大
• 孵化器运营：聚能湾国家级科技企业孵化器，累计孵化苗圃项目355项，孵化企业343户，目前在孵企业136户，加速器企业69户

产业服务集成

• 招商成果：
  • 引进亿元税收企业1家
  • 引进千万税收企业22家
  • 引进数据智能类企业139家
  • 引进跨国公司地区总部3家
• 招商服务收入：13,446.23万元
• 新增租赁面积：10.21万平方米
• 园区归口纳税：2021年总税91.14亿元，同比增长超过5%

核心竞争力分析

1. 产业载体开发优势

• 园区定位：静安对接上海全球科创中心、国际数字之都的核心承载区
• 产业特色：以“云、数、智、链”为核心，涵盖云计算、大数据、人工智能、区块链、5G+8K超高清视频等重点领域
• 产业聚集：园区聚集跨国公司地区总部26家，央企和行业龙头企业70余家，高新技术企业200余家，超过500家数据智能创新企业

2. 数智产业集群优势

• 应用场景：覆盖政务、金融、健康、交通、教育等十多个行业领域
• 平台建设：拥有国家级平台、实验室4家，市级创新功能平台10余个，高能级企业研发平台40余个
• 荣誉：入选“上海市民营企业总部集聚区”、“上海在线新经济特色产业园”，获得“上海市数字化转型示范园区”、“国家区块链创新应用试点”等称号

3. 产业投资引培体系优势

• 投资模式：构建“基地+基金”、“投资+孵化”体系，打造企业全生命周期“直投+基金”产业投资体系
• 品牌活动：“精准投融资对接会”和“企业IPO之旅系列培训”，提升企业与资本对接能力
• 资本运作：通过设立和参投基金，增强产业孵化能力，吸引优质企业入驻

4. 全链条园区服务品牌优势

• 服务模式：构建线上线下互补的服务机制，形成智慧园区综合管理体系
• 服务内容：涵盖智慧税务、人力资源服务、家门口警务等，优化营商环境
• 服务目标：实现城市、园区、企业、人之间的空间和功能融合

报告期内主要经营情况

• 主营业务分析：
  • 营业收入：11.12亿元，同比减少6.86%
  • 营业成本：5.59亿元，同比减少2.60%
  • 毛利率：49.76%，同比减少2.20个百分点
• 成本构成：
  • 房地产：90,768,256.70元（占16.25%）
  • 租赁和商务服务：467,369,728.42元（占83.66%）

资产负债情况

资产与负债变动（单位：元）

项目	本期期末数	占总资产比例（%）	上期期末数	占总资产比例（%）	变动比例（%）	情况说明
货币资金	1,419,712,823.75	6.71	771,836,028.65	4.04	83.94	融资总额增加
应收账款	245,939,704.33	1.16	83,146,577.78	0.44	195.79	应收产业载体销售余款
投资性房地产	7,734,490,202.93	36.55	5,558,124,308.07	29.09	39.16	产业载体从开发成本转至投资性房地产
应付债券	4,301,166,302.74	20.33	2,296,272,622.23	12.02	87.31	发行CMBS
商誉	56,085,152.40	0.27	-	-	-	收购新市北所致

资产受限情况

项目	年末账面价值	受限原因
货币资金	948,678.90	保证金账户存款
应收账款	13,336,867.35	发行债券质押
存货	8,511,022,004.86	抵押借款
投资性房地产	1,827,984,193.50	抵押借款

房地产行业经营性信息分析

房地产开发项目

序号	地区	项目	经营业态	建设状态	项目用地面积（平方米）	项目规划计容建筑面积（平方米）	总建筑面积（平方米）	在建建筑面积（平方米）	已竣工面积（平方米）	总投资额（万元）	报告期实际投资额（万元）
1	静安区	市北·区块链生态谷	商办	竣工	29,986.20	74,953.74	122,588.70	/	122,588.70	210,642.09	10,515.45
2	静安区	市北·聚能湾创新社区	商办	竣工	14,614.00	43,624.20	68,226.30	/	68,226.30	180,089.00	12,203.57
3	静安区	21-02地块项目	商办	在建	59,177.22	177,531.13	270,880.79	270,880.79	/	640,858.63	72,987.46
4	静安区	22-02地块项目	商住办	在建	39,865.64	87,704.30	140,342.36	140,342.36	/	409,985.64	37,360.66
合计	-	-	-	-	143,643.06	383,813.37	602,038.15	411,223.15	190,815.00	1,441,575.36	133,067.13

非控股房地产开发项目

项目名称	地块名称	开发主体	土地面积（平方米）	建设状态	权益占比
绿地中环广场项目	闸北区336街坊18丘地块	上海闸北绿地企业发展有限公司	31,420.10	竣工	20%
南通香溢紫郡项目	市北高新（南通）科技城CR13043地块	南通新城创置房地产有限公司	185,575.84	在建	20%
莫里斯花源	嘉定区徐行镇06-04号地块	上海垠祥置业有限公司	76,231.60	竣工	34.62%
17-02地块项目	市北高新园区N070501单元17-02地块	上海云中芯企业发展有限公司	43,177.00	在建	30%
570号地块项目	静安区江场西路570号地块	上海百汇云灏置业有限公司	14,244.10	待建	34%
合计	-	-	350,648.64	-	——

报告期内房地产销售和结转情况

序号	地区	项目	可供出售面积（平方米）	已售面积（平方米）	结转面积（平方米）	结转收入（万元）	待结转面积（平方米）
1	静安区	市北·壹中心	22,342.95	5,633.03	5,633.03	24,806.00	16,709.92
2	松江区	市北·祥腾麓源	8,509.28	254.96	254.96	87.24	8,254.32

• 销售金额：24,893.24万元
• 销售面积：5,887.99平方米
• 结转收入：24,893.24万元
• 结转面积：5,887.99平方米
• 待结转面积：24,964.24平方米

其他重要信息

• 利润分配预案：拟以2021年末总股本1,873,304,804股为基数，按每10股派0.07元，共派现金红利13,113,133.63元，需股东大会批准
• 审计机构：中汇会计师事务所（特殊普通合伙），出具标准无保留意见
• 重大风险提示：详见第三节“管理层讨论与分析”中“关于公司未来发展的讨论与分析”
• 非经常性损益：公允价值变动收益为17,097.12万元，影响净利润
• 重要提示：公司不存在被控股股东非经营性占用资金、违规担保或半数以上董事无法保证报告真实性等情况

总结

上海市北高新股份有限公司在2021年继续推进数字化转型，提升园区运营能力，打造“数智市北”产业生态。公司营业收入和净利润有所下降，但通过产业投资和孵化，增强了未来增长潜力。同时，公司通过租赁和销售模式优化，以及新项目开发，为园区未来发展奠定了基础。公司拥有丰富的产业载体资源和强大的产业集群优势，未来将聚焦数智经济，推动产业与城市融合，提升综合服务能力，进一步增强市场竞争力。