房地产行业专题报告2018第86期（总第624期）：房地产中长期研究，从需求角度分析房地产总量趋势变化-20180930-中债资信-15页

专题报告总结：2018年第86期 总第624期

核心内容

本报告分析了中国房地产市场长期发展趋势，指出人口变化是决定房地产市场发展的根本因素，同时强调房地产市场未来将面临增速放缓与区域分化的挑战。

主要观点

• 房地产市场需求分为居住需求与投资需求，两者叠加可能引发房地产泡沫。
• 城市化是推动房地产市场发展的关键因素，尤其在第一阶段（农村人口向城市转移）带动了房地产的快速增长。
• 人口红利拐点已过，城市化进程由第一阶段进入第二阶段，人口流动呈现结构性分化。
• 房地产市场未来将由“黄金时代”转向“分化时代”，区域发展不平衡将加剧。
• 人均居住面积是衡量未来房地产需求的重要指标，当前实际居住面积低于统计数据，未来仍有提升空间。
• 经济增速放缓将导致房地产销售增速下降，未来十年商品房销售面积增速将大幅下降。

关键信息

一、住房改革与房地产市场发展

• 1998年住房制度改革标志着房地产市场进入黄金发展阶段。
• 房地产市场经历了多次政策调控，如2008年金融危机后的刺激政策、2017年“房住不炒”政策。
• 2013年后，一线城市与三四线城市房价走势出现明显分化。
• 图1展示了房改后房地产市场的三次短暂下行。

二、城市化对房地产的影响

• 城市化率预计在2030年前后达到 70%，完成快速城市化。
• 城市化由第一阶段（快速集聚）向第二阶段（集聚效应分化）转变。
• 各省城镇人口增速出现分化，经济发达地区（如广东、浙江）增速加快，而经济欠发达地区（如辽宁、内蒙）增速放缓甚至出现负增长。
• 图2展示了各国城市化进程走势，图3展示了国内劳动人口增速变化，图4展示了各省城镇人口增速变化。

三、人均居住面积与房地产需求

• 人均居住面积是衡量未来房地产需求的重要指标。
• 国家统计局数据高估了实际人均居住面积，目前约为 20~25平方米。
• 通过模型预测，2030年城镇人均居住面积将达到 26.20~34.93平方米。
• 2030年商品房总需求量预计在 275~367亿平方米，对应 85~177亿平方米的缺口。
• 图5展示了一二三线城市住宅价格定基指数。

四、未来房地产市场发展预测

• 商品房销售面积增速将从 8.2%（2008-2017年）进一步下降至 3.76%。
• 2017年商品房销售面积为 14.48亿平方米，预计2030年需稳定在 11.16亿平方米。
• 表5和表6分别展示了按 26.20平方米 和 34.93平方米 估算的未来商品房销售面积。

五、区域分化趋势

• 未来人口流动将更加集中于经济活跃地区，如 京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝城市群。
• 一线城市人口增长放缓，但对中高端人才仍有吸引力。
• 二线城市（如成都、长沙、郑州、武汉）人口吸引力增强，成为房地产发展的潜力地区。
• 三四线城市人口流入减少，区域发展不均衡将进一步加剧。
• 图11和图12展示了东部沿海与中西部省份的人口增长情况，图13展示了二线城市与三四线城市人口增速对比。

未来趋势预测

• 房地产行业增速放缓：城市化边际效应减弱，未来房地产开发增速将逐渐下降。
• 区域分化明显：经济发达地区将保持较高人口吸引力，三四线城市需求将减少。
• 人均居住面积提升：随着收入增长，改善性购房需求将增加，但整体增速将低于过去。
• 政策与经济影响显著：政策调控与经济结构变化将对房地产市场产生深远影响。

结论

• 长期来看，房地产市场将从“高速增长”转向“稳定增长”，回归居住属性是未来发展的关键。
• 城市化进程完成后，房地产市场将面临结构性调整与区域分化。
• 未来房地产发展将更多依赖核心城市群，如京津冀、长三角、珠三角等。

附注

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• 报告数据来源为 Wind，估算基于人口、GDP、人均居住面积等多方面因素。
• 本报告仅供参考，不承担使用带来的任何法律责任。