20180930-中债资信-房地产行业专题报告2018年第86期总第624期_房地产中长期研究-从需求角度分析房地产总量趋势变化_15页_707kb

房地产中长期研究总结

核心内容

本报告从需求角度分析了中国房地产市场的中长期发展趋势，指出城市化和人口变化是决定房地产市场发展的根本因素。随着城市化进程的推进和人口结构的变化，房地产市场将面临增速放缓和区域分化。

主要观点

• 房地产需求分为居住需求和投资需求：短期供给不足可能引发房价上涨，进而吸引投资需求，推动房地产泡沫形成。
• 城市化是房地产发展的核心驱动力：城市化带来的刚性需求是房地产市场的重要支撑力量，但房地产全面建设的“黄金时代”已过，未来区域分化将更为明显。
• 人口红利拐点已过：2010年国内人口红利出现拐点，城市化进程由第一阶段过渡到第二阶段，人口流动呈现结构性变化。
• 人口流动趋势变化：人口流动从全国性向局部性转变，东部沿海地区人口流入放缓，中西部地区人口回流增强。
• 人均居住面积增长有限：随着收入提升，改善性住房需求增加，但人均居住面积增长空间有限，长期商品房销售增速难以维持高速增长。
• 未来房地产市场区域分化明显：经济活跃的城市群将成为房地产市场发展的潜力地区，一线城市和部分二线城市具有较强人口吸引力。

关键信息

一、住房改革与房地产市场发展

• 1998年住房制度改革标志着房地产市场进入快速发展阶段。
• 2008年金融危机后，房地产市场在政策刺激下迅速恢复，但随后进入调控与放松的循环。
• 2017年起，“房住不炒”政策推动房地产市场进入严监管阶段。

二、人口变化与城市化

• 城市化是房地产发展的根本因素，预计将在2030年前后达到70%的水平。
• 人口流动由第一阶段的“大水漫灌”转向第二阶段的结构性分化。
• 2013年后，人口流动差异显现，一二三线城市住宅价格走势出现分化。

三、人均居住面积与房地产需求

• 国家统计局数据存在高估，合理人均居住面积在20~25平方米。
• 根据国际经验，人均GDP增长将推动改善性住房需求增加。
• 2030年，预计人均居住面积将达到26.20~34.93平方米，对应商品房需求缺口为85~177亿平方米。

四、未来商品房销售趋势

• 2017年商品房销售面积为14.48亿平方米，未来销售面积增速将明显下降。
• 若以人均26.20平方米估算，2030年商品房销售面积需稳定在11.16亿平方米。
• 若以人均34.93平方米估算，商品房销售面积将以3.76%的增速增长。

五、区域分化与城市群发展

• 一线城市人口增长放缓，但对中高端人才仍有吸引力。
• 二线城市如成都、长沙、郑州、武汉等人口吸引力增强。
• 三四线城市人口流入减少，未来房地产市场发展将主要集中在经济活跃的城市群。

未来展望

• 城市化进程放缓：预计2030年城市化率达到70%，房地产行业增速也将随之下降。
• 区域分化加剧：经济发达地区和城市群将成为房地产市场发展的主要动力。
• 政策与经济影响显著：未来政策导向和经济发展将影响房地产市场的区域分布和增长趋势。

表格摘要

图表摘要

• 图198年房改后房地产市场的三次短暂下行：展示房改后房地产市场的发展波动。
• 图2各国城市化进程走势：比较各国城市化水平及趋势。
• 图3国内劳动人口增速变化：显示国内劳动人口增速变化。
• 图4各省城镇人口增速变化：展示各省人口增长趋势。
• 图5一二三线城市住宅价格定基指数：反映城市间房价差异。
• 图6总人口同比增速与城镇人口同比增速：展示人口增长趋势。
• 图7国内人口死亡率变化：反映人口老龄化趋势。
• 图8新增劳动人口与GDP同比增速变化：显示人口与经济增长的关系。
• 图9国内人口死亡率变化：反映人口老龄化趋势。
• 图10近年东部沿海地区常住人口增长情况：展示东部人口流动趋势。
• 图11近年中西部部分省常住人口增长情况：反映中西部人口回流趋势。
• 图12 2011~2016年二线与三四线常住人口增速比较：显示城市间人口增长差异。
• 图13 2015-2017年各省人均GDP占当年全国人均GDP之比：反映各省经济与人口吸引力。

结论

房地产市场的发展长期依赖于城市化带来的刚性需求，但随着城市化边际力度下降和人口红利消退，房地产行业增速将逐渐放缓。区域分化将更加明显，经济发达地区和城市群将成为房地产市场的主要增长点。未来房地产市场需回归居住属性，合理控制投资需求，以实现健康稳定增长。