2016-06-28-港交所-星星地产_聆讯后资料集（第一次呈交）_408页_9mb

星星地產集團（開曼群島）有限公司聆訊後資料集總結

核心內容概覽

星星地產集團（開曼群島）有限公司（以下簡稱「本公司」）是一家在香港從事工業大廈物業發展的公司，主要業務分為物業發展及物業投資兩部分。本公司已成功完成天際中心項目，並正在進行星星中心的建設，同時也計劃改裝裕豐物業及重建柴灣角物業為商業大廈。

本公司目前持有的物業組合包括天際中心、星星中心、裕豐物業及柴灣角物業，總建築面積約為139,191平方呎，估值約為13億港元。本公司預期將在上市後使用所得款項淨額進行土地收購、償還債務及補充營運資金，以支持未來物業發展及投資。

主要觀點

1. 業務模式

• 物業發展：開發工業用地或重建舊工業大廈，以提高資本值並進行出售或出租。
• 物業投資：投資於具有資本升值潛力及租值的物業，並出租以產生經常性租金收入。

2. 業務策略

• 持續尋找具有發展潛力的地區，以進行物業發展及投資。
• 關注私人工業及商業大廈市場，因其需求穩定。
• 增強品牌知名度，以提升市場聲譽及客戶信任。

3. 財務表現

• 截至2013年、2014年及2015年，本公司收益分別為0、約6.118億港元及約7,867萬港元。
• 純利方面，2013年為約0.2百萬港元，2014年為約1.961億港元，2015年為約3,710萬港元。
• 當前財務狀況顯示出流動負債淨額，但公司預期未來能改善。

4. 發展項目

• 天際中心：已完成，收益主要來自出售工場單位。
• 星星中心：正在建設中，預計2016年第四季完成。
• 裕豐項目：預計2018年第三季完成，擬改裝為商業大廈。
• 柴灣角項目：正在建設中，預計2019年第三季完成。

5. 競爭優勢

• 選擇位於具發展潛力的地區進行開發。
• 具備識別及收購發展用地的能力。
• 拥有經驗豐富的管理團隊及穩定的供應商關係。
• 建築質量與項目管理能力強。
• 與地產代理建立良好合作關係，有助於物業銷售。

6. 風險因素

• 開發用地及現有工業大廈的識別與收購存在不確定性。
• 物業發展項目可能因政府批准或施工延誤而受影響。
• 未來盈利能力可能受物業銷售及租金收入的影響。
• 現有流動負債淨額可能影響財務狀況。
• 供應商及承包商的服務質量可能影響項目交付。
• 物業估值可能與實際可變現價值存在差異。
• 市場波動可能影響物業的流通性及盈利能力。

7. 上市計劃

• 本公司擬進行全球發售，發售股份為每股0.01港元。
• 預期發售價格範圍為每股不超過1.62港元，且不低於1.5港元。
• 上市後，所得款項淨額將用於土地收購、償還債務及營運資金。
• 本公司預期在上市後可獲得更多融資機會，提升資本槓桿及議價能力。

8. 財務及營運數據

• 合併損益及其他全面收益表顯示2015年收益為約7,867萬港元，純利為約3,710萬港元。
• 合併財務狀況表顯示2015年流動負債淨額為約3.566億港元。
• 合併現金流量表顯示2015年營運活動現金淨流出約8,722萬港元。
• 主要財務比率顯示毛利率及純利率在不同年份有所波動。

9. 供應商及客戶

• 主要供應商包括建築公司、工程公司及地產代理，佔總成本比例高達85.1%。
• 主要客戶為天際中心的買家，佔總收益比例高達79.2%。

10. 法律及合規

• 本公司曾因未按時提交審計財務報告而觸發違規事件。
• 本公司與控股股東之間存在不可撤銷不出售承諾，以保障控制權。
• 活化措施申請期屆滿對本公司業務未造成重大影響。

關鍵信息

• 上市日期：尚未確定，預計在最後實際可行日期後。
• 發售股份數目：預計為5,040萬股，可根據情況調整。
• 發售價格：每股不超過1.62港元，不低於1.5港元。
• 所得款項淨額：預計約為1.33億港元，將用於土地收購、償還債務及營運資金。
• 控股股東：陳先生及Star Properties Holdings (BVI)。
• 發售機構：國泰君安國際為本公司獨家保薦人。
• 財務風險：流動負債淨額可能影響公司財務狀況。
• 市場風險：物業市場波動可能影響收益及盈利能力。
• 法律風險：活化措施申請及相關法律程序可能影響項目進行。

結論

星星地產集團（開曼群島）有限公司在過去的物業發展中已取得一定成果，未來將繼續擴展業務，主要聚焦於私人工業及商業大廈市場。本公司預期透過上市籌集資金，以支持未來發展及投資，並提升市場地位與競爭力。然而，公司亦需面對財務、市場及法律等多方面的風險，投資者應謹慎評估。