2023年房地产展望报告-戴德梁行_36页_4mb

大中华区商业地产热点趋势 (2023年)

摘要

2023年中国经济有望在政策调整和疫后复苏中恢复活力。随着市场信心恢复，大中华区所有物业类型的租赁和投资需求将得到提振，未来发展趋势聚焦于高品质开发、智慧楼宇及可持续发展。写字楼领域，一线城市将继续有净吸纳量，新供应吸引优质租户，但租金面临调整压力；零售物业市场消费信心回暖，社区型购物中心增长显著；工业物流受益于电商和冷链需求增长，发展前景良好。此外，写字楼份额在中国内地投资市场中领先，而对新兴资产如生命科学产业园和冷链物流的投资兴趣日益浓厚。

宏观趋势

宏观经济在政策优化和疫后经济活力回升下预计于2023年复苏。尽管就业面临压力，GDP增长率预期增加，货币政策稳健，稳增长政策加大对实体经济的支持力度，驱动绿色低碳转型。房企融资渠道逐步多元化，资产证券化和ESG认证成为关键趋势。

总热门趋势

城市更新、存量开发和科技应用成为商业地产发展的重要方向。共有模式有效整合环保与经济开发，直播电商进一步扩展市场规模。数字化技术提升零售渠道融合度，推动体验式零售升级。

房地产热门赛道

生物科技商业地产、冷链物流及数据中心市场前景广阔。生命科学板块成为经济驱动力，冷库设施是物流基础设施的增长点，数据中心因数字经济需求而迅速扩张。长租公寓依赖政策支持和高可负担性，在一线大城市保持稳健增长；健康和安全消费趋势下，文旅地产有新机遇。

写字楼板块

预计2023年一线城市写字楼供应量增长，尤其对核心区位置的新项目和服务区感兴趣。租金或小幅下调，空置率略有上升，平均租赁面积缩小。ESG走向成为开发商和资产管理者的首选方向。

零售物业板块

2023年中国消费信心指数预计触底反弹，社区型购物中心因便利和消费场景丰富受到青睐。约32%的未来零售项目将定位社区类型，元技术融合和技术导向购物方式被大力推广，直播电商在销售额中占比扩大。

工业物流模块

工业物流市场受电商和快递业推动，预计整体规模稳健增长。政策推动绿色低碳发展，智慧化仓储技术引进提高了运营效率。冷库数量增加，最后一公里配送服务发展迅速，覆盖范围更广。

大宗交易市场

2023年，大中华区大宗交易活动在政策优化下预期有所反弹。写字楼交易热度与自用需求相关，工业和物流地产占比高，总投资交易范围拓展至市场化长租公寓及商业地产。资本化率在某些地区上升，交易量和价格保持稳定。

城市市场概要

• 北京：写字楼供应将集中在CBD及通州运河商务区；消费者更偏好高端化、个性化商业项目，本地零售品牌加大市场扶持力度。
• 上海：2023年供应高峰将推高写字楼和零售市场去化；工业物流和生物医药产业持续受投资者关注。
• 深圳：政府政策加速了新基建和高科技行业的发展；零售市场多商圈布局推动非核心区域商业扩展。
• 广州：疫情好转后零售出现新一轮供应高峰；高标库运能满足电商和冷链物流需求。
• 武汉：服务业与工业投资增长，物流仓储设施面积扩大，低密度仓储项目有望引领更新趋势。
• 香港、台北：整体需求稳定，投资者更多集中于高增值潜力或需要改建的旧物业类型，新兴物流中心逐步投入运营。

要点总结

2023年大中华区写字楼、零售、物流和大宗市场预计保持积极趋势，特别是对生命科学产业园和体验式零售的关注度提升。虽然各城市市场局部供应量增加给部分区域带来竞争压力，但自用型买家和投资者更倾向优质资产和核心地段的配置。整体而言，宏观经济修复提供有力支撑，可持续发展与科技应用继续塑造行业未来。