20220516-东北证券-信用债周报_地产销售改善是一个循序渐进的过程_17页_753kb

东北证券信用债周报总结：地产销售改善与政策调整

核心内容

本报告分析了当前房地产销售改善的进程及政策调整的影响。地产销售的核心问题在于预期不佳，而非单纯的需求不足。3月份二手房价格的显著提升，是之前被压制的需求在政策回暖后的延期满足。然而，4月份销售再次下滑，主要由于疫情等宏观因素对经济基本面的压制。

主要观点

1. 预期改善缓慢：尽管首套房贷利率下限从4.6%降至4.4%，但政策效果有限，改善仍需时间。
2. 政策风格“走一步看一步”：当前政策调整以试探性方式进行，旨在逐步改善市场预期。
3. 销售改善是渐进过程：每一次政策放松都是必要的，但需持续政策支持与市场信心恢复。

关键信息

利率下调是必要条件

• 首套房贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
• 北上广深杭五个城市可能是首套房贷利率下调的主要受益者。
• 尽管利率下调，但销售改善仍需时间，因为价格存在刚性。

地产销售改善是循序渐进的过程

• 4月份，除上海外，北上广深杭销售量价持续改善，但幅度有限。
• 各地房贷政策已逐步放宽，核心城市已将首套房贷利率降至4.6%下限。
• 通过政策调整，销售改善得以延续，但需更多支持措施。

各城市地产放松政策汇总

• 降低首付比例：包括菏泽、重庆、赣州、佛山、南通、德州、昆明、驻马店、北海、防城港、上饶、洛阳、镇江、长春、济源、钦州等。
• 调整公积金贷款：包括马鞍山、宁波、北海、福州、南宁、晋中、达州、中山、温州、南昌、贵阳、唐山、绵阳、遵义、株洲、兰州、台州、丽水、天津、荆门、南平、湖州、昆明、盐城、淮安、扬州、芜湖、江门、常州、舟山等。
• 放松限购条件：包括济南、淄博、青岛即墨、福州、哈尔滨、秦皇岛、衢州、大连、苏州、南京、宜昌等。
• 提供补贴：包括玉林、珠海、南充、惠州、延吉、郑州、孝感、淮北、长沙、合肥、嘉兴等。
• 降低房贷利率：包括上海、广州、苏州、深圳、无锡、武汉、六安、兰州、黄山、咸宁、荆门、黄石、宜昌、四川、河北、南京、广东等。
• 提供信贷支持：包括上海、长沙、宁夏等。

重要新闻回顾

房地产市场政策

• 中央层面：5月15日，央行和银保监会发布政策，调整差别化住房信贷政策。
• 地方层面：苏州取消二手房限售，吉林市降低商品房预售资金监管比例，沈阳调整房贷最低首付比例。
• 政策效果：各地政策调整持续进行，但效果有限，需更多支持。

房地产企业动向

• 中南建设与华融签署合作协议。
• 融创中国与深圳地铁集团洽谈股权出售。
• 五矿地产获得15亿港元循环贷款额度。
• 新希望地产与工商银行签订战略合作协议。
• 中交地产调整限售政策。

城投债重要新闻

• 中央层面：国家发改委谋划增量政策工具，支持房地产市场恢复。
• 地方层面：四川省支持广安金融发展，福建省建立专项债券违规处理机制。
• 公司层面：山东省、西安市、青岛等地城投企业与金融机构签订合作协议。

债券发行审批及终止审核情况

• 新发行地产债：包括广州城建、张江高科、首开股份、保利物业、绿城房地产等。
• 审批进度：联发集团、西安高新地产、绿城房地产等债券已反馈或受理。
• 终止审核：宁波慈溪建设集团有限公司的债券发行被终止。

上周重点个券估值情况

• 地产债：华发集团、光明、金地、碧桂园等债券的成交收益率和净价有所变化。
• 城投债：济南高新控股、水发集团、济宁城投、青岛西岸旅游等债券的估值情况良好。

风险提示

• 政策执行超预期。

图表目录

• 图1：北上广深杭成交面积趋势
• 图2：北上广深杭成交金额趋势
• 图3：北上广深杭成交面积同比
• 图4：北上广深杭成交金额同比
• 表1：部分城市房贷利率市场情况
• 表2：今年以来各个城市放松政策汇总
• 表3：上周新发行地产债
• 表4：上周地产债审批进度
• 表5：上周城投债终止审核情况
• 表6：上周地产债重点个券估值情况
• 表7：上周城投债重点个券估值情况

证券分析师

• 陈康：执业证书编号 S0550520110001，联系电话 18621112086，邮箱 chenk1@nesc.cn
• 吴萌：执业证书编号 S0550521050001，联系电话 18810403660，邮箱 wumeng@nesc.cn