房地产行业月报：头部房企月报（5月），优质土储支撑销售，房企投资策略趋同-20230515-华创证券-18页_1mb

房地产行业月报总结（2023年5月）

核心内容概述

2023年5月房地产行业整体呈现震荡格局，头部房企销售持续回暖，但融资端修复缓慢。国央企在销售、拿地及融资端表现优于民企，而低能级城市面临价格下行压力。整体市场复苏节奏不一，部分房企仍面临较大偿债压力。

主要观点

1. 销售回暖，房企分化持续

• 销售数据：4月16家头部房企销售面积同比上涨17%，销售金额同比上涨34%。其中，国央企销售金额同比上涨58.6%，而非国央企同比下跌4.9%。
• 核心原因：2022年房企聚焦核心城市拿地，优质土储逐步转化为销售；各地因城施策，限购范围缩小，公积金贷款放松，刺激刚性及改善性需求。
• 企业表现：招商蛇口销售金额同比增长169%，华润销售金额同比增长119%，而融创中国销售金额同比下降41%，显示房企间复苏节奏差异显著。

2. 投资策略趋同，聚焦高能级城市

• 拿地集中：4月16家头部房企拿地金额688亿元，同比下降4%，但环比上升116%。拿地主要集中在一二线城市，占比达97%，1-4月拿地占比为96%。
• 区域聚焦：2023年1-4月，头部房企拿地主要集中在长三角（52%）和珠三角，环渤海与中西部占比下降。
• 投资强度：华润拿地最为积极，4月拿地金额241亿元，投资强度达73%；16家房企平均拿地强度为22%。

3. 融资缓慢修复，部分房企偿债压力大

• 融资数据：4月全行业信用债发行规模为494亿元，同比下降14%。16家头部房企发行信用债103亿元，融资利率普遍较低。
• 国央企优势：国央企凭借信用优势，融资成本保持低位，如招商蛇口4月发债利率为2.2%，创新低。
• 偿债压力：部分房企仍有较大偿债压力，如融创中国5月到期债务44亿元，旭辉到期债务21亿元，碧桂园到期债务160亿元。

关键信息

销售表现

• 国央企：销售面积同比上涨42.8%，销售金额同比上涨58.6%。
• 非国央企：销售面积同比下跌6.4%，销售金额同比下跌4.9%。
• 重点企业：
  • 招商蛇口：销售金额同比增长169%，销售均价同比增长15%。
  • 越秀地产：4月销售金额同比增长6%，累计销售金额同比增长117%。
  • 绿城中国：销售金额同比增长100%，销售均价同比增长20%。
  • 保利发展：销售金额同比增长37%，销售均价同比增长16%。
  • 融创中国：销售金额同比下降41%，销售均价同比下降8%。

投资策略

• 拿地楼面价：4月龙头房企拿地楼面价为21065元/平，环比上升44%，溢价率8.9%。
• 楼面价/销售均价：16家房企平均楼面价/销售均价为118%，其中碧桂园达328%。
• 区域分布：1-4月拿地集中在长三角（52%），环渤海和中西部拿地占比分别为14%和11%。

融资情况

• 信用债发行：4月全行业境内信用债发行494亿元，境外发行97亿元。
• 融资利率：国央企融资利率普遍低于民企，招商蛇口发行利率创新低至2.2%。
• 偿债压力：部分房企如碧桂园、融创、金地面临较大债务到期压力。

投资建议

• 震荡行情：预计2023年房地产行业仍将处于震荡行情。
• 左侧布局：建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益。
• 推荐方向：
  1. 高能级城市复苏：关注高能级城市土储占比高或2022年在高能级城市逆势拿地的公司。
  2. 国央企估值修复：国央企在销售、拿地、融资端均有优势，预计其估值得到系统性修复。
  3. 逐步建立护城河：关注护城河逐步形成的公司，如越秀地产、绿城中国、保利发展、招商蛇口、天地源、华发股份、建发股份、万科A等。

风险提示

• 微观传导机制失灵：房地产行业仍面临微观传导机制失灵问题，无法有效终结房企缩表。
• 政策不确定性：市场复苏滞后，政策效果需进一步观察。
• 债务压力：部分房企仍面临较大偿债压力，需警惕流动性风险。