房地产行业2020年度中期投资策略：砥砺前行，稳中有进_28页_1mb

房地产行业2020年度中期投资策略总结

核心内容

2020年房地产行业在疫情冲击下表现出一定的韧性，随着疫情逐步控制和宽松的货币环境，销售和投资数据持续回暖。行业基本面和政策面相互作用，形成了“稳房价、稳地价、稳预期”的调控目标。板块估值处于历史低位，但业绩稳步增长，财务状况有所改善，房企融资压力整体可控。

主要观点

• 销售数据持续回暖：2020年1-4月商品房销售面积和金额同比分别下降19.3%和18.6%，但4月单月同比转正，显示需求复苏。预计全年销售面积和金额增速分别为-7%和-4%。
• 投资增速保持正增长：1-4月房地产开发投资完成额同比下降3.3%，但单月同比转正。预计全年投资增速为+3%。
• 财务杠杆优化：2019年板块资产负债率下降，大中型房企的杠杆率更高但风险可控。净负债率下降，货币资金增加，短期偿债能力增强。
• 预收款保障业绩增长：大中型房企的预收账款和合同负债覆盖倍数较高，为未来业绩增长提供了保障。
• 估值处于低位，股息率较高：截至2020年5月26日，申万房地产板块市盈率（TTM）为8.18倍，历史PE分位点为2.34%，股息率为3.10%，板块估值处于历史低位。
• 政策保持“房住不炒”和“因城施策”基调：中央及地方政府继续以“房住不炒”为核心目标，通过“因城施策”来实现房价和地价的稳定，同时推进新型城镇化建设。
• 物管行业迎来新机遇：随着“旧改”替代“棚改”，物管行业可能迎来新的增长空间。

关键信息

• 行业基本面：疫情对房地产销售造成短期冲击，但随着政策放松和需求释放，销售逐步恢复，投资维持正增长。
• 板块表现：2020年年初至5月26日，申万房地产板块下跌12.7%，跑输沪深300指数7.2个百分点，估值处于历史低位。
• 政策面：调控政策保持连续性和稳定性，以“房住不炒”为核心，推进“因城施策”和新型城镇化。
• 投资建议：推荐业绩确定性强的龙头房企，如万科A、保利地产、金科股份等，以及物管板块的新大正等。
• 风险提示：调控政策继续收紧可能导致销售大幅下滑，计提过多存货跌价准备可能影响业绩预期。

详细分析

2.1 销售数据持续回暖，购房需求仍具韧性

• 2020年1-4月商品房销售面积和金额同比分别下降19.3%和18.6%，但4月单月同比转正，显示销售回暖。
• 东部和西部地区销售增速优于其他区域，一、二线城市需求改善明显。
• 2020年全年销售面积和金额预计分别为-7%和-4%。

2.2 预计全年投资维持正增速，对新开工及竣工保持乐观

• 1-4月房地产开发投资完成额同比下降3.3%，但单月同比转正，显示投资回暖。
• 住宅投资增速强于办公楼和商业营业用房，预计全年投资增速为+3%。
• 房企结算高峰期将推动全年竣工面积增速回暖，但短期可能弱于新开工。

2.3 资金来源数据持续改善，房企融资压力整体可控

• 1-4月房企到位资金同比下降10.4%，但销售回款和国内贷款有所回暖。
• 货币资金增加，现金短债比风险可控，大中型房企短期偿债能力强于整体板块。
• 资产负债率和净负债率有所下降，显示房企负债情况改善。

2.4 调控张弛有度，房价趋于平稳

• 政策调控注重市场预期管理，热点城市收紧调控，库存过剩地区放松政策。
• 70城房价指数当月同比持续下滑，显示调控有效。
• 预计全年房价将保持平稳，中央“房住不炒”方针和M2增速提升支撑这一预期。

3.1 销售与业绩持续高增，盈利能力保持高位

• 2019年板块营业收入增长21.4%，归母净利润增长11.8%。
• 2020年一季度营业收入同比减少1.7%，归母净利润同比减少39.7%。
• 大中型房企盈利能力强于板块，但受结算节奏和毛利率下滑影响。

3.2 财务杠杆持续优化，短期偿债风险可控

• 2019年板块资产负债率下降，大中型房企的资产负债率更高但风险可控。
• 净负债率下降，货币资金增加，显示房企财务状况改善。

3.3 预收款保持高覆盖率，保障未来业绩增长

• 15家大中型房企预收账款+合同负债覆盖倍数平均为1.33倍，其中新城控股、蓝光发展等覆盖倍数较高。
• 预收款高覆盖率为未来业绩增长提供了保障。

4.1 市场分析：涨幅落后大盘，估值处于历史低位

• 2020年初至5月26日，申万房地产板块下跌12.7%，跑输沪深300指数7.2个百分点。
• 金科股份和保利地产表现优于板块，板块估值处于历史低位。

5.1 调控层面：以房住不炒为目标，以因城施策为手段

• 中央坚持“房住不炒”和“三稳”目标，地方政府实行“一城一策”。
• 调控政策注重市场预期管理，对不同城市采取不同措施。

5.2 新型城镇化：从“区域均衡发展”到“城市群”

• 2020年两会提出推进新型城镇化，重点在于城市群和中心城市带动作用。
• 户籍制度改革加速，城市落户限制逐步放宽，推动人口和土地的合理配置。

5.3 “旧改”接替“棚改”，物管行业或迎新机

• “旧改”逐步替代“棚改”，物管行业需求增加。
• 旧改有助于提升物业服务质量，推动物管行业的发展。

投资建议

• 重点推荐：业绩确定性强的龙头房企，如万科A、保利地产、金科股份等。
• 物管板块：新大正等物管企业可能受益于“旧改”政策，值得关注。
• 相关受益标的：融创中国、龙湖集团、旭辉集团等。

风险提示

• 政策风险：调控政策继续收紧可能导致销售大幅下滑。
• 业绩风险：计提过多存货跌价准备可能影响年报业绩预期。

评级及分析师信息

• 行业评级：推荐
• 分析师：由子沛
• 邮箱：youzp@hx168.com.cn
• SAC NO：S1120519100005
• 研究助理：侯希得
• 邮箱：houxd@hx168.com.cn