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万科 (2202 HK) 2018年三季度财务分析总结

核心内容概述

万科在2018年前三季度表现强劲，收入与利润均实现显著增长，但净负债率上升，反映出公司扩张策略带来的财务压力。尽管如此，公司整体财务状况仍处于可控范围内，且在物流仓储等新兴业务领域有所布局。

主要财务表现

收入与利润

• 2018年1-9月收入：增长53.3%至1,743亿元人民币
• 2018年1-9月净利润：增长26.1%至140亿元人民币
• 毛利率：增加4.4个百分点至34.1%
• 毛利：上升76.2%至595亿元人民币
• 净利润率：下跌1.7个百分点至8.0%
• 有效税率：上升3.4个百分点至48.1%
• 少数股东权益扣减：增加1.1倍

销售表现

• 2018年1-10月合约销售：增长12.1%至4,856亿元人民币
• 销售面积：增长11.3%至3,243万平方米
• 平均售价：增长17.0%至12,921元/平方米
• 已预售尚未结算的物业面积：3,849万平方米
• 合同金额：5,524亿元人民币

开工与竣工

• 新开工面积：3,649万平方米，增长40.4%
• 竣工面积：1,555万平方米，增长36.8%
• 竣工计划完成度：59.1%（全年计划2,631万平方米）

土地储备

• 总权益土储：9,244万平方米
• 新增权益土地储备：3,583万平方米（1-9月）
• 投资于一二线城市比例：83.6%

业务发展

• 物流仓储业务：
  • 第三季度新增19个项目
  • 可出租面积：157万平方米
  • 截至9月，总出租面积：783万平方米

财务状况

• 净负债率：升至56.7%
• 净负债率变化：较去年底的8.8%上升47.9个百分点
• 投资活动现金流出：1-9月为711亿元，较去年同期增加425亿元
• 现金及现金等价物：
  • 9月底：135.4亿元人民币
  • 12月底：148.8亿元人民币

财务预测与估值

• 盈利预测（FY18-20）：
  • 轻微上调2.2%-3.7%
• 每股净资产预测（2019年底）：46.68港元
• 目标价：HK$37.34（较之前目标价HK$36.37轻微上调）
• 潜在升幅：+43.3%
• 当前股价：HK$26.05
• 市盈率（FY18E）：7.6
• 市帐率（FY18E）：1.6

股东结构与股价表现

• 股东结构：
  • 深圳地铁：29.4%
  • 深圳巨盛华：11.5%
• 股价表现（截至2018年11月26日）：
  • 1个月：+17.6%
  • 3个月：+7.9%
  • 6个月：-5.6%

财务报表摘要

利润表

• 收入：FY18E为323,811百万人民币
• 销售成本：FY18E为221,938百万人民币
• 毛利：FY18E为101,874百万人民币
• 税前利润：FY18E为79,534百万人民币
• 净利润：FY18E为33,477百万人民币

资产负债表

• 总资产：FY18E为225,960百万人民币
• 总负债：FY18E为1,018,200百万人民币
• 股东权益：FY18E为156,216百万人民币
• 净资产总值：FY18E为156,216百万人民币

现金流量表

• 经营活动现金净额：FY18E为-41,197百万人民币
• 投资活动现金净额：FY18E为-53,561百万人民币
• 融资活动现金净额：FY18E为55,940百万人民币
• 现金增加净额：FY18E为-38,819百万人民币

主要财务比率

• 销售组合：
  • 物業發展：96.1%
  • 建築：0.3%
  • 物業服務：2.6%
  • 其他：1.0%
• 盈利能力比率：
  • 毛利率：31.5%
  • 税前利率：24.6%
  • 净利润率：10.3%
  • 核心净利率：10.3%
  • 有效税率：45.1%
• 增长比率：
  • 收入增长：36.4%
  • 毛利增长：32.8%
  • 税前利润增长：23.0%
  • 净利润增长：19.3%
• 资产与负债比率：
  • 流动比率：36.4
  • 速动比率：32.8
  • 净负债/总权益比率：51.6%

投资评级与展望

• 投资评级：买入（维持）
• 潜在涨幅：+15%
• 招银国际证券：
  • 评级依据：未来12个月潜在涨幅超过15%
  • 评级声明：分析员无利益冲突，报告观点反映其个人意见

免责声明

• 本报告不构成投资建议
• 投资价值或回报存在不确定性
• 报告基于公开信息，不保证其准确性、完整性和时效性
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• 投资者需独立评估并咨询专业顾问

联系信息

• 分析员：文干森，CFA
  • 电话：(852)39000853
  • 邮件：samsonman@cmbi.com.hk
• 黄程宇
  • 电话：(852)37618773
  • 邮件：huangchengyu@cmbi.com.hk

附注

• 审计师：KPMG
• 公司网站：www.vanke.com
• 版权与使用限制：本报告仅供招银国际特定客户和其他专业人士使用，未经书面授权不得复制、转发或传阅

投资者注意事项

• 报告中提及的前瞻性预测可能与实际有显著差异
• 投资者应自行评估并咨询专业财务顾问