2021-11-01-招商银行-房地产风险_宏观测度及传导机制_7页_1mb

房地产风险向下：融资约束与风险敞口评估

房地产下行风险与融资约束

• 政策调控强化：07年8月起实施“三道红线”（剔除预收款资产负债率＞70%、净负债率＞100%、现金短债比＜1倍）及12月起实施“两条红线”（银行业金融机构房地产贷款集中度上限）。
• 部分企业面临困境：截至6月，头部房企面临融资扩张受限，其中非绿档房企共11家，占名义GDP约10%债务规模，绿档房企债务规模约占名义GDP15%，潜在风险敞口巨大。

风险传导机制：负反馈循环

• 房企债务压力：非绿档房企负债率高、应付账款规模超3万亿，已售未交付商品房10.5万亿元，偿付能力存疑。
• 风险传导：房企融资困难→降价抛售侵蚀资产价格→居民资产负债表恶化→银行信贷紧缩，跃入“价格下跌→融资困难”负反馈循环。
• 宏观影响：居民部门资产缩水超40万亿元（房价下跌10%），地方政府土地财政依赖度偏高，9月供地出现“冰火两重天”。

政策立场：坚持“房住不炒”

• 基本原则：宏观审慎隔离、防范道德风险，避免单个企业风险蔓延，守住不发生系统性风险底线。
• 短期措施：个别房企风险“围栏”，局部调整房贷利率，稳步恢复房企融资功能，保障施工交付。
• 中长期：完善房地产长效机制，推进房地产税试点，推动金融资源向创新领域倾斜。

未来展望

• 销售趋势：2022年销售将持续下滑，建安投资或保持低迷。
• 市场分化：房价下行压力加大，优质城市开发商生存压力较大，全行业或迎来深度调整期。

附表概览头部房企风险状况，可见非绿档民企多数面临高负债、高杠杆经营压力。